一文读懂！房地产相关政策释义来啦

近期，国家发改委、住建部、中国人民银行、国家金融监管总局等国务院多部门陆续出台了调控、支持房地产行业的发展政策，打出来一套政策“组合拳”，切实稳增长、提信心、防风险，持续促进我国房地产市场平稳健康发展。相关政策措施与我们生活息息相关，现就群众关心的一些有关政策、专有名词进行以下解释说明:

一、商转公贷款。商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款）转住房公积金贷款，是指已办理商业贷款（不含住房公积金组合贷款中商业贷款）且具备住房公积金贷款资格的借款人，在正常还款期间要求将商业贷款余额转换成住房公积金贷款（简称“商转公”）。

“商转公”是将商业贷款转换成住房公积金贷款的操作，其意义在于住房公积金贷款利率低、节省利息，从某种意义上讲属于变相下调个人房贷利率。这会在促消费方面发挥一定积极作用，更重要的是释放了政策信号，有助于改善市场预期。“商转公”需要满足住房公积金贷款条件，首先借款人必须按时连续足额缴纳住房公积金6个月（含）以上。其次，住房公积金贷款额度且不能超过商业贷款剩余本金和住房公积金贷款最高贷款额度。

二、带押过户。该名词本身不是精确的法律概念，而是行业术语，即不动产“带押过户”，指的是一种近年来新出现的不动产交易形态，主要应用于已抵押的不动产买卖（如二手按揭房买卖）中。通俗而言，就是已经抵押的不动产转让时，不需要提前归还原贷款、注销抵押权，只需用买方的购房款偿还卖方的原银行贷款，就可以办理过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

此项政策的设定依据为《中华人民共和国民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”此举有利于减轻居民提前还贷压力，提高贷款使用效率，缩短交易周期，可有效盘活存量房市场，形成新建商品房市场和存量房市场的相互促进局面，进而带动新建商品房市场改善需求的释放，促进房地产市场平稳健康发展。

三、降低存量首套住房贷款利率。2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，通知要求自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。具体来看，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。换言之，从金融管理部门角度而言，存量首套房贷利率调整窗口已经打开，金融管理部门将按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

近期各大银行齐发公告，明确了存量房贷款利率调整有关细则，具体利率下限及利率调整实施方案等具体情况，购房者可向按揭贷款发放银行进行咨询。

四、“认房”与“认贷”。具体是指在申请贷款买房时根据购房者的房产记录或贷款记录来判断是否为二套房或以上。“认房”即购房者贷款买房时，银行通过当地不动产登记系统查询相关登记信息，发现购房者名下已有一套房，该次买房就会被认定为二套房。“认贷”即购房者贷款买房时，只要在征信系统查到存在未还清住房贷款的，则将此次买房认定为二套房，该次房贷就将按二套房贷款利率执行贷款政策。

五、预售监管资金保函。新建商品房预售资金监管保函业务是指房地产开发企业凭符合条件的商业银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金，当出现索赔情形并发起索赔时，由担保机构将索赔资金存入监管账户或指定账户的行为。

保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业方可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

六、第四代住房。又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。从时间维度来看，住宅发展至今已历经了3次更新迭代，从茅草房到青砖平瓦房再到电梯楼房。第四代住房（“立体园林”住宅）包括空中花园式住宅、空中街巷式住宅等建筑类型。空中花园式住宅即每户拥有开敞式花园，花园内种植乔灌木进行绿化，并留有住户自由种植或活动空间；空中街巷式住宅即每两层住宅设置一个开敞式公共休闲平台，将相邻建筑在空中相连，形成空中围合公共院落。住户共享公共院落，其功能为运动、休闲、绿化等。

2023年5月新乡市人民政府办公室印发《关于支持“立体园林”住宅建设的实施意见》（新政办〔2023〕32号），文件要求坚持“政策引领、市场主导、试点先行”的原则，牢固树立和贯彻落实新发展理念，按照经济、适用、安全、绿色、美观的要求，支持发展我市城市立体园林住宅。近期，新乡城展建设开发有限公司开发的“新投润华·森林云墅”、新乡市高新区宇信房地产开发有限公司开发的“宇信花与墅”项目均属于第四代住房。

新乡市住建局

2023年9月