政策利好频发 房企流动性紧张趋缓

  1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡。实施改善优质房企资产负债表计划，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

  近段时间来，随着房地产行业“三支箭”（债券融资、信贷融资、股权融资）等政策落地，多个融资渠道快速修复，2022年末融资规模出现翘尾迹象。机构预计，2023年各项金融支持政策将会持续推进，房地产行业主要融资渠道有望进一步顺畅。

  年末民营房企现发债小高峰

  中指研究院近日公布的数据显示，2022年12月，民营房企发债规模达到96.3亿元，占全年民营房企信用债发行量的35.5%，发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。从房企全年单月融资情况来看，3月为年度融资高峰，总量超过千亿规模。下半年，8月、11月均有融资利好政策释放且快速落地，因此随后房企融资额小幅回升。其中，优质民营房企信用债发行在9月、12月分别出现两个小高峰。特别是融资利率方面，受2022年内多次降息、信贷环境相对宽松、信托融资规模下降等多重因素影响，房地产行业平均融资成本明显下降。

  融资成本方面，2022年1至12月，行业平均融资利率为3.94%，同比下降1.55个百分点。其中，信用债平均利率为3.43%，同比下降0.87个百分点；海外债平均利率为5.11%，同比下降1.72个百分点；信托平均利率为7.61%，同比上升0.29个百分点；ABS平均利率为3.40%，同比下降0.55个百分点。不过，2022年11月开始，房地产企业信托融资成本有上升趋势，利率超过8%的信托数量明显提升。

  多部门出台利好政策

  政策层面，2022年四季度以来，多部门陆续出台房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供支持。2022年11月23日，中国人民银行、银保监会联合推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。该措施被业界解读为定向针对房地产行业的“金融16条”。

  2022年11月28日，证监会方面明确，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。

  机构分析指出，多项政策陆续落地，形成支持房企融资的“三支箭”格局，供给端支持政策框架基本形成，并逐渐发力。中指研究院的数据显示，“金融16条”发布以来，截至2022年底，累计有超过120多家房地产企业获得银行授信。从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

  融资渠道有望维持宽松

  央行于2023年1月4日召开的工作会议中，将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中，提出要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。

  统计数据显示，房地产企业股权融资恢复信号发出后，累计有超过30家房企宣布配股或定向增发计划，央国企、民企、混合所有制均有参与。从企业状态来看，不仅包含优质房企，也有出险房企。从融资对象来看，大股东或实控人、母公司、金融机构均有出现。从融资目的来看，项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金为主要用途，还有部分企业明确提出用来购买股权资产。

  中指院分析指出，在行业融资端利好频出的背景下，房企流动性紧张问题将得以明显改善。企业要抓住当前融资窗口期，优化债务规模和结构的同时推动经营端回暖，从根本上解决流动性问题。展望2023年，各项金融支持政策将会持续推进，房地产行业主要融资渠道有望维持宽松状态。