去年300城土地出让金2万亿

   去年300城土地出让金2万亿    部分城市遇过剩风险 

　      胥会云

　　1月8日，中国指数研究院[微博]发布2012年土地市场报告称，2012年全国 300个城市土地出让金总额近2 万亿元，同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元，同比减少 14.3%。

　　根据上述报告的统计，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，分别是武汉、重庆、成都，其中武汉、成都出让金同比增长幅度均超过 50%。

　　而一线城市由于土地供应成交量下降，导致住宅用地出让金总额呈现下滑，上海、北京分列第4、7位，同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列第23、39 位。

　　一二线城市土地市场升温

　　2012年全国土地市场整体供求均不及2011年，土地成交量的降幅更是大于土地推出量降幅。

　　2012年全国300个城市共推出 15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%；土地共成交近12亿平方米，较上年同期下降14.6%，其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降 23.1%。

　　值得注意的是，2012年土地成交面积前20位的城市，绝大多数为二线城市。如位居首位的重庆成交面积超过2000万平方米，分列2、3位的武汉和沈阳，也都在1000万平方米以上。

　　2010年房地产市场调控之后，许多房企纷纷转向三四线城市，但在 2012年，随着三四线城市库存日益饱和，一二线城市市场量价回涨，房企逐渐回归一二线城市。但由于北京、广州等一线城市土地供应量明显下降，多数二线城市土地成交放量。

　　同样，由于房地产企业向一线城市的回归，2012年下半年以来，一线城市土地溢价率持续走高，也带动了住宅楼面均价结构性上涨。2012年全国300个城市住宅用地楼面均价为1347元/平方米，同比上涨7.4%。其中12月达1675元/平方米，为2010年4月调控以来最高值。其中北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米。

　　房企的拿地数据，也从另一个侧面证明了它们的布局重心，在逐渐向地价相对较高的一二线城市倾斜。

　　数据显示，2012年十大代表房企拿地面积降至近三年低谷，但均价却跃至三年高点，达2418元/平方米，同比增长49%，而全国土地成交均价同比增长仅7%。

　　部分城市面临过剩风险

　　中指院的报告称，虽然城镇化将为未来房地产市场发展提供较大空间，但此前二三四线城市住宅用地市场的热度，则会带来供应过剩的风险。

　　2009年~2012年的综合数据显示，北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米，广州不足3000 万平方米，深圳不足1000万平方米。而二三线城市供应规模则普遍较大，比如二线城市武汉、沈阳、天津和重庆等城市土地成交量超过或接近1亿平方米；三线城市营口土地成交量超过 9000万平方米，远超一线城市。

　　同样，部分三四线城市4年来土地累计成交量也存在消化时间过长、供应量远超当地人口、经济和市场规模的承载能力的状况。

　　比如，南通近四年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过北京、上海等地(30平方米/人左右)。

　　因此，报告指出，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，部分二三线城市或将面临供应过剩风险，住宅价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。

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