存款准备金率达到了历史最高水平，人行行长周小川仍然说没有上限。虽说银根紧缩的直接目标是通胀，但房地产无疑是首当其冲受到影响的行业，目前，房地产公司的资金链到底吃紧到什么程度？ □东方今报首席记者 李凌/文 记者 袁晓强/图
【政策】银行准备金率上调至历史最高点
随着新“国八条”各项政策的逐步落实，在限购对楼市的强大威力逐渐显现之时，央行从4月21日起再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点的消息，让楼市有“雪上加霜”之感。
这是央行今年以来第四次上调存款准备金率，也是去年以来第10次上调存款准备金利率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到20.5%的历史高位。
而央行行长周小川在接受媒体采访时说，存款准备金率没有一个上限，它取决于条件。
郑州大学房地产研究中心主任杜书云教授分析说，根据周小川的表态，不排除以后存款准备金率继续上调的可能。
虽然分析人士认为，此举意在进一步收缩流动性，但对于“限购、限贷、限价”重压下的楼市而言，进一步收缩流动性，必然会增加开发商的资金压力。
3月29日，仲量联行发布的最新研究报告显示，由于多重因素的交互影响，开发商在2011年将面临前所未有的资金压力。
【变化】从银行求贷到房企求放贷
“随着调控政策的深入，不仅住宅项目申请银行贷款很难，甚至不限购的商业项目，想从银行贷到款也越来越难。”郑州清华园房地产开发有限公司副总经理师凯伦说，以往银行找开发商“求贷款”的现象出现逆转，呈现开发商找银行“求放贷”的现象。
进入2011年以后，郑州市农业路上一家公司的业务负责人王先生不断感受到来自银行的压力，身为一家中型地产企业的资本运营总监，他的主要任务是为企业找钱。“现在从银行贷款真的很难。去年四季度时就面临着无款可贷的局面，到了今年一季度，银行贷款指标又迅速被用光，即使跟银行关系好，也要排队”。“我们公司信誉比较好，和银行签订有战略合作协议，从银行贷款相对容易。”王先生介绍，去年公司共从银行贷了3个亿，但今年2月份到期后，银行撵着要账，按照以往惯例，可以付利息延期还款，但这次银行说，必须先还后再贷。“可是我们借了一部分高利贷把贷款还上了，想再去贷时，银行却不给贷了”。为了不让项目停工，他们只好选择民间借贷。“以前一家房产公司可以在多至六家少至三家银行同时获得贷款。因为贷款额度日渐紧张，银行加大对房地产贷款的审核力度，一些实力稍弱的房产公司不得已转由担保公司为其贷款。”居易国际品牌总监刘建永说。
【银行】压缩房企贷款是长期趋势
今年，开发商开始变得比较“差钱”，而且未来几个月的资金面会进一步趋紧。
郑州风雅颂置业总经理曹天说：“现在开发商每天都忙着借钱还钱。”有人曾问过这样一个问题：“限购、限贷、限价，哪一个才是楼市的命门？”其实，他以为，楼市真正的“命门”在开发商的资金链。“银行绝对会在下雨的时候收伞的。”郑州一位股份制银行的高管说，“压缩房地产贷款将是长期的趋势，商业银行不能将风险过多地集中在一个行业当中，加上宏观调控背景和产业指导政策，我们可能更倾向于和政策保持一致，可能将更多地支持环保节能型或者是高科技、中小企业。”他认为，今年以来开发商资金链紧绷也导致银行内部判断开发贷款风险加剧。
另一家商业银行个贷部的工作人员称：央行一提高存款准备金率，市面可供流通的钱就少了，银行贷款额度本来就紧张，又担心在政府严厉调控政策下，房地产贷款资金回笼难，银行为规避风险，宁愿把资金贷给其他领域的企业。“经历了2010年年末土地市场的‘抢地’风潮，过度的扩张让开发商们在面对资金需求放量的时候，受到成交量下降的冲击，以及银行业开始严控房地产开发贷款，资金紧缺成为2011年房地产行业不得不面对的难题。”省商业经济研究所所长张进才分析，“房产公司的好日子是一去不复返了！”“信贷紧缩政策推出之时，又恰逢开发商处于密集资金需求的阶段。2009年~2010年间，开发商以刷新历史纪录的价格频频买地，过去一年来，土地出让金的缴付比例逐步提高，一些城市要求开发贷款余额和预售收入必须存入监管账户，专款专用。这些举措综合作用，带给开发商的资金压力将十分巨大。”省商业经济学会秘书长宋向清说。
【统计】房产投资增速回落
统计部门提供的最新统计数据也支持了调查结果。
4月20日，郑州市统计局固定资产投资处提供的统计数据表明，在楼市销量出现下降的情况下，目前房地产开发企业资金回笼速度也已减缓，1~3月份，企业到位资金总共225.5亿元，同比增长21.5%，增速同比回落41.3个百分点。对比来看，企业资金到位的增速已经低于其完成投资的增速。打个比方，目前企业资金库这个“蓄水池”里，蓄水的速度比开闸放水的速度慢了，资金出现趋紧迹象。
另外，国家还在连续收缩信贷，致使房地产开发企业资金来源中国内贷款部分同比下降12.4%，所占比重由上年同期的16.7%下降到12.0%；而自筹资金103.5亿元所占比重由上年同期的38.0%提高到45.9%；定金及预收款所占比重由上年同期的20.3%下降到16.2%。
受资金紧张影响，今年一季度，郑州市全市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。同时，住宅投资的比重由上年同期的76.5%下降到66.8%，下降近10个百分点。
郑州市房屋的新开工面积也出现下降，与此形成对比的是，今年土地购置面积及待开发面积大幅增加。一季度全市房地产开发企业本年土地购置面积100.8万平方米，比上年同期增长24.5%，待开发土地面积96.4万平方米，增长205.5%。
现在，房产公司想从银行贷到款是一件很难的事情，不得已，他们就施展融资三十六计：有的借用其他项目或产业间接贷款，有的以企业集团名义贷款然后再转给房产公司使用，更多的则是通过民间融资渠道解决问题。 □东方今报首席记者 李凌/文 记者 袁晓强/图
【促销】花样百出以求回笼资金
22日郑州一家都市报上出现了一则整版广告：最后优惠，一次付款优惠10万元，“我们销售的这些房屋是三期中最后45套，为了快速回笼资金，公司制定出了促销措施。”售楼人员介绍。
虽然其他房产公司没有这家公司促销、优惠的幅度这么大，但排号交1万元抵2万元、赠送地下室、赠送装修金等促销手段屡见不鲜。中原西路的一处楼盘，则是从22日到24日购房，可以享受总价款额外优惠3000元（每套）；金水东路与明理路交叉口的一楼盘，选房成功者可以享受2000元房款优惠及半年物业费优惠。
“前段时间，成交量还不错，特别是4月份销售形势有所好转，开发商还没有达到价格杠杆来调整收益的程度。”郑州同致行市场总监曹庆伟认为，但随着国家调控力度的加强，目前虽没出现大的价格波动，但暗流已经呈现：一些开发商拿出商铺快销，通过商业地产部分保障资金；也有开发商通过促销吸引购房者，交1万元抵5万元房款、一次性付款给予大幅优惠等促销方式重出江湖。
【整容】房企曲线救国求放贷
事实上从2005年开始，房地产企业就一直在不断探讨多元化融资之路，但总的来说，房地产企业对银行资金的依赖度依然非常高。但现在银行惜贷，房产公司该怎么办？“房产公司缺钱已成为业内公开的秘密，在洛阳的几天时间，我已经接待了几十家房产公司的老总，每个开发商见了我都会说缺钱，但是我会问他们缺生存的钱还是缺发展的钱。”20日，在洛阳参加论坛的云峰基金董事总经理李颖介绍，缺生存钱的开发商是活不下去的，无论是哪个投资者都会嫌贫爱富，而业内普遍的共识是今年是洗牌之年。
重压之下，一些开发商开始寻找另类融资途径。“左手换右手”是一种常见的模式：开发商注册一家临时性企业，以新企业的名义购买物业，申请机构贷款来获得资金，然后把贷来的资金转移到开发项目上。
还有，部分房产开发公司本来是隶属于企业集团的，现在，房产开发公司不能直接从银行融到资金，就以集团的名义从银行贷款，然后再转给房产公司。“从银行的规定来看，这是违规行为，但为了渡过难关，集团也顾不了那么多了，先让房产公司活下去再说。”省商业经济学会秘书长宋向清表示。
【地下钱庄】年利率涨到30%
股市再融资了如春梦，银行贷款越收越紧，往年救命稻草般的信托融资也被戴上了种种枷锁。在向正规基金求助无门的情况下，便有房产公司向地下钱庄求助。
“我们这几个月的资金主要都是投放在房地产上。”李伟原本是濮阳一家地下钱庄的操盘手，最近他又多了一个身份——一家民间地产基金的合伙人。该公司的主要业务就是为房企融资。
“现在找我们的地产项目太多了，长期融资、短期过桥，各种需求都有。”李伟介绍，让他决定投身地产投资就是一个需要短期过桥的地产项目。这个开发商，去年拿下了濮阳一个总地价近1亿元的项目，但由于国家加大调控力度，开发商无法像以往那样挪用其他银行贷款支付地价。与此同时，如果不缴纳土地款，开发商就拿不到“四证”，更不要说向银行申请开发贷款。时间拖得过久，面对的将是地方政府高额的土地罚金，甚至直接收回土地。
于是开发商求助于李伟，2010年6月李伟向他们借出了5000万元。现在这笔钱已经收回，外加1000万元利息。由于项目还没有开始销售，开发商怎么有钱还利息呢？李伟介绍，他看到开发商缴清土地款并且从银行取得开发贷款，认为该项目的风险已经降到可承受范围，于是将5000万元的短期借款延展为长期借款，只收取前期1000万元利息。而新一期借款利率降为18%。
正是这一次合作，让李伟看到了房地产业务的巨大前景；而向李伟借钱的开发商也看上了民间庞大的“钱袋子”。于是两者一拍即合，开发商与李伟合伙成立一家投资公司，李伟负责寻找投资人，募集的资金主要投入此开发商在濮阳和郑州的两个项目。
他表示，最近像他一样准备“赌一把”的民间资本大有人在。“现在地下金融的利率非常高，去年年底，上千万元的借贷年利率大部分在20%左右，现在起码要30%。其中很大一部分原因就是被地产商的短期借款托起来的。”
【典当行】和担保公司一起火起来
为渡过眼前难关，不少开发商选择了民间借贷。“信托、担保以及民间资本等，都是筹集资金的渠道。”郑州市航海路上的一位高姓开发商称，“最近这些地方的生意很火。”
郑州市融丰担保公司总经理秦杰介绍，在日子能过得去的情况下，相对而言，房产公司一般不会找担保公司借贷，因为利率较高。在郑州市场上，担保公司的月利率是3%到3.5%。“但现在一些房产公司已顾不上那么多，有些资金链极紧张的开发商，采用民间融资的贷款年利率超过50%。”
上述高姓开发商说，尽管取得预售许可证的项目不能办理抵押登记，但典当行和担保公司有办法。“双方签订合同，如果房子每平方米卖1万元，典当行或担保公司以5000元买下来，等开发商还清借款的时候，双方再解除合同，这样也不会影响销售。”
【煤老板】借机入股房产公司
“银行一再加息，每加息一个点，就要多支付几十万、上百万元。贷款到期日日益临近，欠的工程款一拖再拖，建筑公司已经停工半个多月了，实在受不了了。”郑州市华山路上一家房产公司负责人无奈地表示。
经朋友介绍，他认识了一个煤矿老板。双方约定，他拿出50套房子，换来1000万元借款，名义上是“入股”。如果在年内销售成功，他按借款支付不菲的利息。如果房子卖不出去，这50套房子将归于对方名下。在他看来，这是唯一可解燃眉之急的做法。“我的这些房子至少值2000万元，肯定不合算了，但公司得生存啊。”
