购房者心态更趋理性 4月北京二手房市场整体“温而不热”

　　机构统计数据显示，截至4月28日，4月北京二手住宅累计成交13170套，预计全月成交14000套左右，环比下降约两成。

　　即将过去的4月份，北京二手房市场整体行情“温而不热”。从市场表现来看，购房者看房活跃度有所提升，但依然较为理性，并未盲目跟风。根据北京中原研究院的统计，截至4月28日，4月北京二手住宅累计成交13170套，预计全月成交14000套左右，环比下降约两成。

　　业内人士分析指出，当前市场整体较为平稳，交易规模相较去年同期有所减少，但相较疫情前年份属于正常水平，没有出现明显上扬或下行态势。而对于即将到来的传统楼市旺季“红五月”，受“五一”小长假及疫情的不确定性影响，成交量上升的压力依然较大。

　　在业内人士看来，4月份，北京二手房市场整体行情“温而不热”。

　　故事：

　　看房一年后“理性刚需族”出手购房

　　90后的购房者小仪（化名）自称是一位理性的刚需“上车”族，她从2021年4月开始，断断续续一直在看房，到今年4月初，终于定下了一套二手房。

　　小仪告诉新京报，她的目标为一居或小两居，因为想自住，希望小区环境好一些，因此，选房时放弃了“老破小”，并将区域锁定在朝阳区，但此前始终没找到合适的房源。在看房的这一年时间里，小仪的预算不断上涨，“由最早的430万元左右，上升到520万元，预算涨了小100万。”

　　春节前后，小仪感觉到市场有所回温，房价也开始出现上涨，“我关注的几个小区，市场关注度都挺高，要么小区不出房，出房的，业主心气都特别高，年前480万左右能买到的，年后挂出来的得520万了。我当时觉得在‘小阳春’期间不一定能买到房了，有点想放弃了。”

　　最终，4月份，小仪看中了朝阳区阿曼寓所一套64平方米一居室，户型、物业方面都比较满意，而且议价空间较为灵活。小仪说，这套房原本的挂牌价为535万元，超过她的心理预期，但由于业主卖旧买新、诚心出售，最终她将价格谈到了518万元。随后，小仪签了合同付了定金，准备申请公积金组合贷。

　　为何看房近一年后会选择在此时出手？小仪称，主要是因为现在房源价格比较稳定，而且还有一定的议价空间。谈及对目前市场的感受时，小仪表示，虽然市场热度有所回升，但大家对于买房，尤其是刚需客群购房还是比较谨慎的。

　　市场：

　　多个区域二手房成交量价表现较为平稳

　　小仪这类刚需客买房的情况并非个例。新京报从北京多个区域中介门店获悉，4月以来，北京二手房市场处于平稳阶段，购房者较为理性，并未盲目跟风。

　　就中心城区来看，麦田房产宣武大区中信城区的区域经理李文表示，虽然附近有新房项目即将入市，分流了部分客户，但总体来说，4月份，中信城周边区域二手房整体成交量有所上涨，价格稳中略升，户型较好的房源及大户型房源更容易吸引购房者，从挂牌到成交的周期明显缩短。而在议价空间方面，业主议价空间相对灵活，具体需要根据房源的竞争优势来评估。

　　与此同时，21世纪不动产幸福家园店的店东付黎明告诉新京报，其门店所在的广渠门商圈，4月份总价在600万元以下的小户型成交较快；而对于800万元以上的两居，由于偏改善需求，购房者的观望情绪相对浓一些，因此，成交速度比小户型慢，成交周期也相对较长。

　　在朝阳区，北京链家望京中心大区南湖店商圈负责人表示，其门店处于望京公房社区，4月成交量相较3月略有下降，除了受4月初疫情影响外，还由于业主心理价位高，部分公房的价格略有增长，而客户又比较理性，两者之间心理预期差距在总价的5%左右，因此成交周期有所拉长。

　　在北五环外的天通苑，北京链家天通苑大区商圈负责人表示，天通苑是刚需大盘，首次置业、改善购房的人群相对较多，所以每年3-4月份，刚需购房人群会多一些，但4月天通苑的二手房市场谈不上“火”，甚至相对3月份还出现了小幅下滑；购房者较为理性，不会盲目跟风，一般只考虑价格与市场均价持平的房源或接近上一套成交价的房源，因此价格处于平稳阶段。

　　西四环的青塔商圈，二手房成交也颇为平稳。北京链家青塔大区万科紫苑店商圈负责人表示，4月份区域市场成交平稳，和3月差不多，购房者的数量不少，但优质房源有所减少，导致交易量并未上涨。相比3月，市场成交周期更长，因为优质房源少了，在售房源的挂牌价也稍有提高，但客户较为理性，不会盲目跟风，“我们门店的成交量比3月少一些，但成交标的比上个月大，基本都是购买改善型住房的客户。”

　　机构：

　　预计全月成交约1.4万套，环比下降约两成

　　而从整体市场来看，在平稳运行的基础上，4月下旬暴发的新一轮疫情，对二手房成交量也有所影响。根据北京中原研究院的统计，截至4月28日，4月北京二手住宅累计成交13170套，预计全月成交14000套左右，较3月同期下降约两成。

　　据机构统计，截至4月28日，4月北京二手住宅累计成交13170套。 新京报资料图片

　　北京链家研究院分析师冷会认为，从当前市场表现看，市场整体较为平稳，交易规模相较去年同期有所减少，但相较疫情前年份，没有出现明显上扬或下行态势。

　　从时间分布来看，上半月销售情况好于下半月，主要是受疫情影响，部分区域交易有所放缓。从空间结构上看，由于疫情对各区影响不均，导致中心城区成交占比略微提升，带动全市成交均价上涨1%左右，但细分各片区价格均处于稳定状态。

　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析指出，预计4月全月成交规模不及3月，原因在于，一方面由于清明假期期间，北京楼市活跃度不高，三天仅成交194套，远低于3月日均455套的成交水平，从而拖累了全月成交规模；另一方面，由于进入4月下旬，北京多区域疫情散点发生，对楼市成交造成一定阻力。

　　而从带看量等指标来看，据麦田房产数据监测显示，4月买房人的看房热情不减，日均带看量和3月份基本持平；而4月调价房源中，下调挂牌价的房源比例比上月增加4个百分点，房东的预期稍微有所松动。

　　麦田房产分析师认为，4月北京二手房成交量稳中有降，主要原因在于，一是市场没有出现明显的走强信号，购房者的买房急迫性有所减弱，据麦田房产数据显示，4月份客户平均成交周期环比3月增加12天；二是受疫情影响，部分置换需求也有所延后，新增挂牌房源和上月相比有所减少，换房的需求有所抑制。不过，虽然成交量有所下滑，但市场基本面和3月大致相当，优质房源依旧去化较快，也有部分房源需要降价才能成交。

　　展望：

　　5月市场信心或有所提升，但走向仍待观察

　　对于即将到来的传统楼市旺季“红五月”，北京二手房市场走势将如何？北京链家天通苑大区商圈负责人认为，如果4月大部分区域业主愿意向下调整房屋价格，5月市场可能会恢复一些交易量，但也不会太多，目前市场平稳状态下，每个月交易量应该不会有太大波动。

　　北京链家青塔大区万科紫苑店商圈负责人则表示，预计5月交易量会与4月持平或稍多一些，“5月有一个小长假，大家换房、购房时间上会充裕些。此外，2-4月之间需要置换并且已经卖房的业主，5月会相继收到房款首付，基本都可以订房了。但具体成交情况仍会取决于价格，价格高就会影响成交量。”

　　从整体市场来看，合硕地产机构首席分析师郭毅分析指出，4月北京二手房市场的签约规模处在一个相对稳定的状态，虽然这段时间受疫情影响，线下看房、选房方面有一定的制约，但整体交易量还相对活跃，预计5月份二手住宅销量会逐步走高。

　　不过，在梁楠看来，虽然当前政策面支持力度持续强化，但传导至交易市场仍需要时间。预计进入5月，随着政策效应持续发酵，北京二手住宅市场信心会有所提升，但受“五一”小长假及疫情的不确定性影响，5月上旬市场仍难有大幅改观，整月成交维持上升的压力仍较大。

　　“未来市场不确定因素有所增加，金融市场波动和政策面变化均对购房预期产生不同程度影响，同时，疫情情况对后市发展具有重大影响。若5月份疫情局势缓解，二手住房市场预计可维持平稳态势，但后市走向仍有待观察。”冷会如是说。（新京报）