2020-10地块两次流拍的背后

 

 

图①

 

图②

 

图③

 

　　王秀玲朱春晖文/图

 

　　11月20日，此次土拍备受关注。因为参与土拍的2020-10地块，曾经在10月份流拍，由于地理位置优越，所以这块地一上拍便受到各家开发商的关注。

 

　　距离上次流拍仅仅一个多月，还是有开发商报名参与，由此不难看出开发商的拿地热情和看好新乡楼市的信心；但经过一上午39轮竞价后，这块地虽然超出起拍价39万元/亩，但由于没有达到政府底价，最终遗憾流拍。

 

　　最高价273万元/亩，2020-10地块二次流拍

 

　　11月20日上午，经过39轮竞价后，最高价是273万元/亩，然后流拍。（图①）

 

　　根据官方公示的信息显示，位于大东区的2020-10地块出让面积为79008.38平方米（118.513亩），竞买保证金为13900万元。

 

　　地块编号：2020-10

 

　　土地位置：东卓路以北、东强路以南、新东大道以东、新雅南街以西

 

　　出让面积：79008.38平方米（118.513亩）

 

　　规划用途：商用兼容住宅

 

　　出让年限：商服40年，住宅70年起始价：234万元/亩

 

　　竞买保证金：13900万元竞价增加幅度：1万元/亩

 

　　容积率：2.0≤容积率≤2.5绿化率：35.0%≤绿化率

　

　　建筑密度：建筑密度≤20.0%

 

　　公开资料显示：《新乡市规划设计条件通知书》（编号新规条件2020-08号）中显示，该项目公建配套设施建设要求建设：一所12班制幼儿园、未成年人活动场所、社区综合用房、群众健身

 

　　相关设置、养老服务设置、物业管理用房等。其中，值得注意的是，【备注】栏第三条：配套建设的幼儿园应当与开发建设首期项目同时设计、同时施工、同时验收、同时交付使用。也就是说，该项目的首期业主可以在交房时享受到幼儿园的配套教育资源。这对于刚需家庭是非常友好的，最起码买了房子，孩子幼儿园教育期不用操太多心。

 

　　流拍不意味着不看好

 

　　笔者了解到，该地块所在区域目前开发程度较高，周边交通便利，从地图上可以看出，该地块的周边生活配套目前来看并不是非常完善，但由于紧邻小店镇，应该来说还是可以满足日常生活。

 

　　走访中，我们开车从市政府出发，大约12分钟，来到2020-10地块所在地。该地块（图②）向南有规划建设中的新汽车东站（图③）、向东是体量不小的小店镇老城区，项目周边环伺836科技产业园、新东创业园。

 

　　目前，大东区道路宽阔通畅，路况良好的情况下，开着车沿着新东大道一路向北到达河南师大附中双语国际学校、高铁东站，也是非常快的。作为政府重点发展区域，想发展起来基础配套，也不是说很长远的事情。

 

　　目前，大东区在售项目相较于市区并不算少，例如：建业联盟新城、城诚三英里、国信非常国际、建业东敬府，再往东有：建业春天里、中梁新乐府、靖业云溪九里、孟电观澜壹号、天宝华庭、信合湖畔花园、孟电·未来之光等。

 

　　走访中，多名业内人士表示，由于不清楚政府对该地块定的底价具体数字，由于距离该地块较近的金穗大道北已经有3个相对高品质的项目：诚城·三英里、建业·联盟新城、建业·东敬府；如果此地在拿地之初就拿到了“标杆”价格，将来开发性价比较低，这也是开发商谨慎的主要原因。该最高出价273万元/平方米的楼面价为1638元/平方米，意味着项目售价要达到5500元/平方米才有利润，地块北侧的东湖湾的定位是刚需和刚改，对外报价是5500元/平方米，参与该地块拍卖的房企谨慎的原因主要担心无利可图、未来需求市场不认。

 

　　我们还了解到，该地块所在区域目前开发程度较高，周边交通便利，距离市政府、平原博物院、平原文化艺术中心、平原体育中心等代表性大型文化地标，也有新乡市商务中心、宝龙城市生活广场等商业综合体车程10分钟左右，是城市繁华地带不可多得的优质地块。

 

　　大东区作为新乡的重要发展区域，经过多年的开发改造，周边配套齐全，道路畅通。从地块信息可看出，该地块包含住宅、商业及托幼，设施完善。区域价值优势如此明显的地块，必定会成为众多房企心仪的目标。新乡楼市“普涨”时代正渐行渐远

 

　　土地作为整个房地产领域必不可少的基础，一个城市、区域的土地拍卖情况，才是置业价值的晴雨表。

 

　　2020年10月15日、16日，两天4个地块全部流拍，此次流拍事件至今让业内人士记忆犹新，4个流拍地块中就有2020-10地块。2020年11月20日，该地块再度遭遇流拍，10月土地拍卖起拍价234万元/亩，11月的起拍价还是234万元/亩，10月土地拍卖最高价是264万元/亩，11月土地拍卖最高价是273万元/亩，再次流拍，备受业内关注。

 

　　回顾近几年来的新乡土拍，新乡的地价基本达到较高水准。截至目前，我市史上最贵的楼面价是位于新中大道与宝山大道交叉口西南角的2020-8地块，于2020年9月30日拍卖，当时经过64轮竞价，最终以49470.5771万元成交，被新乡市翔展置业有限责任公司收入囊中，楼面价高达3510元/平方米，创楼面价新记录（起始楼面价为2310元/平方米）。业内人士称，由于地价高、容积率仅为1.0≤1.5，该项目只能打打高端牌，而周边别墅项目8000元/平方米左右的价格趋势，令2020-8地块的开盘时间和定价迟迟无法出炉。

 

　　按照市场规律，地王频出的时候地价攀升、房企抢地的情绪会直接影响到楼市的销售最前端：买房人出手意愿强，房子不愁卖，热销、开盘日光成为楼市常态。相反，一旦土地流拍的情况发生，土地市场低迷、房企拿地积极性下降，买房人观望情绪加剧。

 

　　“两次流拍，并不意味着房企不看好该版块，这两次土拍每次都最少有两个企业参与，13900万元的竞买保证金已经说明参与企业的诚意，说明房企非常看好我市市场，拿地愿望强烈；但政府对土地成交价格预期也比较高，双方在成交价上未达成一致。”业内人士分析，经历过今年楼市价格的波动之后，新乡楼市产品的性价比得到优化，市场上既有因产品力出色而涨价的楼盘，也有部分价格虚高的楼盘挤了挤水分。由此可见，新乡楼市“普涨”的时代正渐行渐远。再加上疫情和年末等影响，房企眼下拿地谨慎在情理之中。