国庆楼市冷热不均

置业需求逐步释放，广州、深圳等市场表现各异

 国庆楼市冷热不均

　　9月1日至10月8日的38天内实现合约销售额1416.3亿元，合约销售面积1641.7万平方米……国庆中秋双节8天长假刚刚过去，恒大10月9日一早便高调宣布“金九银十”上半场成绩，尽管未披露假期中的具体数字，但如果与克而瑞公布的单月销售数据进行比对，会发现恒大在8天里卖了600多亿元……

　　经历了一季度新冠肺炎疫情带来的销售停滞，二季度走出疫情影响逐步恢复市场节奏，三季度楼市基本回归去年同期水准，压抑了许久的置业需求也在国庆长假期间得到进一步释放。与此同时，受下半年以来多地楼市调控政策的密集出台的影响，部分城市成交平淡，整体来看，市场分化较为明显。

　　重点城市：成交微涨

　　从南到北，从东往西，房地产市场似乎过了一个热热闹闹的国庆长假，不过克而瑞研究中心却认为，假期实际表现比较平淡。

　　该机构监测的37个重点城市，假期商品住宅累计成交294.1万平方米，同比减少3%。从各城市情况来看，各级城市均有涨有落。例如，在一线城市，上海假期成交量13.1万平方米，同比增长了三倍有余，广州成交同比增长12%，但北京和深圳同比分别下降了16%和26%。而二线城市整体来看，市场弱于预期。例如济南、合肥表现较好，成交放量，同比翻倍增长。但近期楼市调控政策加码的杭州、成都等城市，成交量步入下行轨道。成交下滑明显的还有大连和苏州，其中大连成交面积为1.8万平方米，同比减少69%。

　　克而瑞统计的三四线城市整体成交量同比上涨约4%，其中位于广东的佛山、东莞等市场热度惯性延续，成交整体仍处高位，同比皆实现较大比例增长，其中东莞同比涨幅高达102%。而清远、肇庆的成交量同比均超过40%，克而瑞研究中心认为，这表明类似的传统人口输出型城市出现返乡置业潮，成交迅速回升。不过，并非所有三四线城市都有这样的境遇，例如同样在广东，韶关同比下降了23%，惠州同比下降64%，成交明显缩量。

　　作为“金九银十”的中场，国庆长假的8天，各城市成交面积与9月环比却基本都有所萎缩。克而瑞研究中心检测的37个城市中，仅扬州实现了环比上涨。该机构认为，主要原因在于9月以来房地产市场逐渐有走弱的迹象，供应明显放量，但成交表现平平，另外假期各城市网签备案数据延迟致使成交整体步入下降通道。

　　一手市场：房企推货忙

　　不论数据表现如何，假期期间部分城市一手楼盘的到访情况呈现形势仍然较好。南方日报记者注意到，有部分房企营销工作人员晒出假期期间广州等地新盘“人挤人”的现象，这一点在增城、南沙等近期成交热门区域尤为明显。与此同时，也有部分国庆期间开盘的项目在其项目微信公众号推文中，晒出大量访客的图片。

　　事实上，“金九银十”开启后，房企密集推盘的进程便有所加快，部分企业祭出大幅折扣、全盘优惠等系列措施刺激销售。这种近乎“赔本赚吆喝”的买卖方式，背后是近期融资“三道红线”压顶，和部分房企亟待快速降低净负债率的巨大压力。贝壳研究院认为，房企在当前融资及债务压力较大的情况下，“十一”期间出货意愿强烈。

　　克而瑞研究中心同样认为，主要还是因为在营销端持续发力。从统计来看，除了恒大长假期间销售额达到约600亿元，相较去年上涨近20%外，阳光城国庆前后销售额151亿元，接近前9月月均。富力则在9月中刚刚上线的“天猫好房”平台实现了56亿元销售，紧紧抓牢线上卖房这根“稻草”。而中骏、弘阳、象屿国庆期间分别实现40亿元、35亿元以及13.5亿元销售，均有明显突破。

　　尽管部分房企自行公布的数据表现不错，但房企的“鸡血”并不是在所有城市都有效果。

　　以北京为例，贝壳研究院便指出，假期8天北京新房成交面积1.8万平方米，成交均价48204元/平方米，与去年假期7天相比日均成交面积同比下降了24%，这意味着今年黄金周成交不及去年同期。对此贝壳研究院认为，尽管房企销售意愿强烈，但由于并未采取超出预期的营销手段，再加上北京市场客户对未来市场价格预期趋稳，因此在今年黄金周更多选择出行游玩，导致整体客户量不及去年同期。

　　二手市场：在升温中分化

　　一手市场房企加紧推货，而二手市场在长假期间也出现升温现象。

　　贝壳研究院数据显示，其所检测的18个城市，二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海等城市超过50%。与此同时，国庆期间这些城市的二手房成交均价也同比出现上涨，涨幅在12%左右。

　　不过从短期环比来看，假期市场总体走势仍然是向下的，9月二手房市场比8月下降14%，国庆节第一周市场比9月继续降温。其中受到受节日因素影响，18个城市二手房日均成交量与9月相比下降了18.6%，13个城市成交均价相比9月份有所下跌。

　　从城市情况而言，深圳和上海的业主涨价预期相对较强，并且上海市场的预期热度比去年有明显提升。深圳业主的市场预期并未随着交易量大幅下降而降温，挂牌量减少，表明一定的待价惜售心态。杭州、广州、西安、北京的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置，但随着交易量上升，今年市场预期比去年有所提升。长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱，长沙业主挂牌增加、成交均价下跌、业主降价行为增多，预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱，今年继续下探，后市趋冷。

　　贝壳研究院认为，假期二手房市场在疫情后快速复苏、改善换房需求支撑下，比去年同期有明显的量价升温，这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。但除部分热门城市外，其余多数城市的市场预期仍然偏弱，少数城市供给增加、销售减弱，市场预期可能进一步下行。

　　■相关

　　消费者置业意愿小幅回升

　　中指研究院日前公布的9月百城居民置业意愿调查报告显示，从全国来看，有77%的受访者表示，有首购或再购城市住房的计划，与8月相比上涨1个百分点，有到访过售楼场所的占比与8月相比上涨2个百分点，多数主要城市群、各线城市出现回升。

　　特别是受到国庆长假营销活动加大的影响，在有购房计划的受访者中，计划半年内购房者占比15%，相较8月有所回升。多数城市群短期购房需求出现上涨。

　　而从购房意愿维度来看，调查显示，受访者置业意愿强度整体小幅回升，其中“购房意愿比上个月强”占比44%，比8月上涨1个百分点。购房意愿“没什么变化”占38%。不过，选择购房意愿“比上个月弱”的受访者为16%，与前几个月相比也有所增加。

　　中指院报告指出，9月份居民对于房价预期趋向平稳，有45%的受访者预期房价将保持平稳，而认为房价将上涨的受访者占比31%，受调控政策的影响，购房者对价格预期趋向理性，而对于政策和房价的预期，使得购房意愿小幅回升。

　　从各区域来看，一线城市置业意愿最强，为62%，高于其他各线城市。

　　■展望

　　后市该不该乐观？

　　多家研究机构和业内人士均认为，国庆长假楼市呈现出“冷热不均”的现象，一部分城市成交氛围高涨，另一部分则观望情绪浓厚，这与下半年以来多地楼市调控升级密切相关。

　　今年7月，深圳发布了堪称史上最严的调控政策，杭州、宁波、沈阳等城市也在加码调控，调控政策的效应逐步释放到这些城市当中。而在长假结束后，徐州和绍兴也纷纷加码调控，这意味着因地制宜、因城施策、分类调控仍将被长期坚持下去。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，假期后立刻有城市加码调控，进一步说明调控不放松的导向，尤其在四季度房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。不过他也指出，从绍兴新政的内容来看，对于类似限购限贷等提法减少，而更多是针对地价和房价等进行，这也说明在当前特殊时期，当地对于住房交易仍持鼓励态度，但要防范地价和房价的炒作。

　　当前“金九银十”进入下半场，四季度也已拉开帷幕，后市该如何看？

　　克而瑞研究中心认为，四季度房地产市场难言乐观，城市分化行情大概率将轮番演绎。其中一线城市市场需求依旧坚挺，在四季度供应持续放量的情况下，成交仍有望维持在较高水平。而在政策轮番加码作用下，热点二、三线城市市场大概率将有所降温，成交或将缓步下移。三、四线城市市场供求关系趋于恶化，叠加市场购买力本就不济，疫情影响下首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。

　　另外，出于融资监管等因素，四季度房企仍需竭力抢销售、抓回款，渠道分销或将是企业实现销售业绩快速变现的重要途径。部分负债规模整体偏高的房企不排除以价换量的可能性，但大范围的降价潮料难再现。

　　■城市扫描

　　广州

　　新房网签量创近四年新高

　　从网易房产数据中心监控阳光家缘数据来看，长假8天广州一手市场网签量达到905套，同比增加约10%，这也是2017年以来，国庆假期的最高网签量。尽管网签数据存在一定的滞后性，更多反映的是9月的情况，但从多家机构统计综合来看，国庆长假广州楼市热度明显。

　　广州中原研究发展部监测显示，2020年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推货量重回3000套大关，同比增长56%，整体去化率53%。介于近两个黄金周的中等水平，整体表现在预期范围内。亮点之处在于有多达6个全新盘扎堆亮相，既有中心城区的广钢新城保利堂悦，也有远郊从化太平镇时代印象、花都中建·映花悦府等，且部分楼盘的推货量超过400套，已属于大规模推盘。

　　部分推新楼盘人气高涨也成为假期广州楼市的一个明显特征。不论是已经存在多年的“巨无霸”番禺亚运城，还是刚刚开卖不久的绿城美的·晓凤印月等，国庆期间均迎来不错的到访量。

　　另外，由于广州各城区人才政策陆续实施，在不同程度上对楼市限购资格进行了“放松”，因而增城、南沙等地还吸引了不少来自深圳、东莞的看房者，南沙一新盘销售人员向南方日报记者表示，深圳购房者前来看房下订已经持续了相当一段时间，“大约就是从7月中旬开始，深圳客突然多了起来，现在南沙几乎所有的新项目都有深圳人下订的身影。”

　　而在二手房市场，贝壳研究院统计显示，长假期间的广州，链家二手房新增挂牌量同比增幅在80%以上，仅次于长沙和重庆，这意味着市场交易主要来自于业主换房的需求，同时广州二手房成交量和成交均价均有较大幅度的增长，其中交易量的增幅超过50%。

　　深圳

　　一手向上二手向下

　　长假期间，深圳市场表现相对淡静。南方日报记者查阅深圳住建局网站住房数据发现，10月1日至7日，深圳一手房成交量为411套，与去年假期同比增长13.8%，但与假期前后相比处于低位。假期期间的二手房成交数字并未在该网站透露，但从假期前后表现来看，节前二手房成交量明显高于节后。

　　合富研究院认为，国庆期间深圳楼市保持稳定，网红盘“哑火”，开发商加大推盘量，供应量增加是主要原因。值得注意的是，深圳住建局网站信息显示，在假期开启前的一周内，共有玺悦台、碧桂园观麓花园、金融街华发融御花园等6个住宅项目预售获批。而合富研究院统计显示，截至国庆假期，“金九银十”以来深圳已有15个新盘开盘，共推出6333套房屋。

　　二手市场则呈现出另一番局面。贝壳研究院数据显示，深圳受调控影响，长假期间二手房日均成交量与去年相比下降了47%，在18座监测城市中降幅最大，新增挂牌量也有近两成的降幅。但与此同时，深圳业主的涨价预期相对较强，并未随市场交易量大幅下降而降温，挂牌量减少表明了一定的待价惜售心态。(葛政涵)

　　2020年10月1-8日重点监测37城商品住宅成交面积(万平方米)

城市	十一假期成交	环比	同比	城市	十一假期成交	环比	同比
北京	3.6	-88%	-16%	佛山	10.9	-75%	30%
上海	13.1	-67%	356%	清远	9.2	-50%	59%
广州	9.4	-88%	12%	肇庆	7.6	-48%	49%
深圳	4.9	-60%	-26%	东莞	7.6	-75%	102%
一线	30.9	-81%	40%	茂名	7.4	-23%	21%
长沙	26.0	-18%	-28%	惠州	7.1	-77%	-64%
宁波	23.1	-57%	72%	泰安	6.0	-35%	47%
西安	22.0	-6%	19%	南充	5.0	-46%	一
武汉	21.5	-65%	-35%	泉州	4.6	-92%	-8%
南京	12.7	-31%	35%	启东	4.4	-20%	293%
青岛	10.6	-79%	-36%	扬州	3.0	37%	29%
成都	10.4	-87%	-17%	莆田	2.6	-10%	-55%
南宁	9.9	-56%	-24%	淮安	2.0	-81%	-29%
济南	7.2	-75%	144%	宜兴	2.0	-76%	27%
合肥	6.1	-71%	117%	齐齐哈尔	1.9	-50%	一
苏州	6.0	-71%	-49%	铜仁	1.6	-61%	一
杭州	4.2	-82%	-46%	韶关	1.5	-63%	-23%
福州	2.5	-85%	-7%	平潭	1.2	-38%	一
大连	1.8	-77%	-69%	三四线	99.1	-68%	4%
二线	164.0	-64%	-12%	合计	294.1	-68%	-3%
温州	13.7	-70%	12%

　　数据来源: CRIC中国房地产决策咨询系统