快速回暖 楼市走出“过山车”行情

　　2020年上半年，楼市先是受到疫情冲击而基本处于停滞状态，但随着疫情好转，堆积的需求集中释放。5月和6月房地产市场快速复苏，小阳春态势明显，多个城市出现环比同比增长，有的城市甚至出现多个万人摇号项目。

　　法拍房和豪宅受热捧

　　6月26日，京东法拍页面显示，位于北京亦庄的一个别墅项目评估价1047.2万元，14位购房者经过48轮举牌，从733万元的起拍价一路拍到1100.2万元，较之起拍价溢价高达50%。

　　而在此之前，6月19日，位于北京西城区陶然亭的一套办公用房从422万元起拍，经过217轮竞拍，成交价为704万元，比评估价602万元还高16.9%。5月20日，位于北京顺义区的一套评估价为5365.3万元的别墅用房，从起拍价3756万元拍至6146万元，较之起拍价溢价高达63.6%。

　　对此，一位法拍房行业的人士表示，自今年5月以来，随着房地产市场快速回暖，法拍房也成为众多购房者的可选标的，拍卖价格一路走高，近两个月最终拍卖价格基本与市价持平或略低于市价，不像前几个月有较大的价格优势。“去年底今年初，一套位于双井的住宅拍卖，与近期同一小区住宅拍卖，无论是起拍价还是拍得单价都有较大幅度的价差”。

　　淘宝和京东拍卖页详情也显示，位于同一小区的同层次同户型住宅分别在2019年12月1日和2020年6月2日拍卖，前者起拍价568.4万元、拍出价616.4万元，后者起拍价661.2万元、拍出价869.1万元，价差明显。

　　值得注意的是，市场热度不仅体现在法拍房难“捡漏”，深圳、上海等核心一二线城市豪宅市场也出现抢购潮。

　　6月24日，上海“史上最贵豪宅”项目翠湖天地五期开盘销售，单价约16.5万元/平方米，是这轮调控以来上海报价最高的楼盘，主力户型均价高达5000万元/套。而在此之前，三湘印象名邸项目均价12.18万元/平方米，认筹率高达700%，开盘当日即售罄。

　　深圳方面，今年前5个月，深业中城、招商太子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销售金额均达30亿元左右，金众·麒麟公馆、招商·领玺更是接近50亿元。

　　对此，克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，疫情过后，货币政策整体稳健偏积极，信贷资金整体趋向宽松，短期内房地产市场热度将惯性延续，成交或将持续处于高位，房价还有一定的上涨空间。

　　楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

　　法拍房、豪宅受热捧的根本原因还是整体市场的回暖。2020年上半年，楼市受疫情影响，1至2月基本停摆，自3月起楼市回暖加速，走出一波“过山车”行情。

　　国家统计局数据显示，1至2月商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；销售额8203亿元，下降35.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，销售额下降34.7%。

　　但疫情只是延后了购房需求的释放。克而瑞研究中心报告显示，疫情后核心一二线城市房地产市场快速回暖。4月，重点监测一二线城市成交面积持续上升，环比增幅高达30%左右，同比跌幅皆收窄至20%以内。成都、长沙等城市成交面积基本恢复到疫前水平，深圳、杭州、青岛等城市成交面积率先实现同比增长。

　　5月，克而瑞监测的百城数据显示，近半数城市商品住宅成交面积同比环比均增长，热点二线城市同比涨幅已突破20%。上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月成交量创下近两年高点，其中，上海5月商品住宅成交面积突破100万平方米，同比增长54%，环比增长76%。

　　到了6月，楼市快速回暖态势仍未减弱。克而瑞研究中心最新报告显示，6月22日至28日的一周，一线城市成交指数为138.75，环比下降3.85点；二线城市成交指数为147.61，环比上升20.85点；三四线城市成交指数为221.84，环比上升90.18点。

　　二手房方面，6月15日至21日的一周，一线城市中，北京成交面积38.31万平方米，同比增长117%；深圳成交面积22.78万平方米，同比增长69%

　　中原地产首席分析师张大伟表示，楼市出现小阳春很大程度是因为一季度疫情压抑的市场需求叠加降息降准带来的政策宽松。6月市场继续维持5月的升温态势，大部分城市成交量已经超过去年同期。

　　土地市场方面，中原地产研究中心数据显示，截至6月29日，今年以来全国土地市场持续升温，杭州、深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。具体来看，50个大城市合计土地出让额2.18万亿元，同比增长11.6%。其中，36个城市卖地额超过200亿元，杭州、上海、北京和广州分别以1639亿元、1313亿元、1143亿元和1015亿元占据前4位。

　　易居房地产研究院报告也显示，百城土地市场逐渐回暖。1月至5月，4个一线城市居住用地成交面积1479万平方米，同比增长35.3%；32个二线城市居住用地成交面积11359万平方米，同比减少12.4%；64个三四线城市居住用地成交面积8527万平方米，同比减少2.2%。

　　从地价来看，1月至5月，全国100个城市居住用地平均价格为每平方米6213元，同比上涨13.8%。其中，4个一线城市居住用地平均价格为每平方米18499元，同比上涨38.6%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，土地市场总体呈现继续回暖的态势。他认为，当前外部环境改善，房企拿地信心也逐渐增强，而优质地块供应较多有助于相关城市土地市场走出低谷。

　　张大伟认为，在降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，使得土地市场热度持续提升。他表示，虽然整体地价仍未全面上涨，但部分城市的部分地价已经达到历史高点。

　　房住不炒下政策难松

　　值得注意的是，虽然成交量明显回暖，但楼市库存依然处于高位。易居房地产研究院最新发布的《全国与9城供求关系与库存报告》显示，5月全国商品住宅潜在供求比为1.12，环比下降0.4%，同比上升14.8%。

　　易居研究院研究员王若辰表示，供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一，通常来说，在仅考虑供求关系的情况下，当住宅供应量小于需求量时，房价易涨难跌；当住宅供应量大于未来需求量时，房价易跌难涨。

　　王若辰认为，目前楼市仍然处于供大于求状态。虽然一季度后因疫情积压的需求有所释放，但疫情对经济的影响并未消退，全国房地产市场仍处于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平，预计今年9月大概率是短期潜在供求比的高点。

　　报告说，4月，天津、湖州、郑州、杭州、重庆、南京、苏州、三亚和上海9个城市的潜在供求比分别为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小于1外，其他城市均处于供大于求状态。从去化周期来看，4月，三亚、天津、南京、苏州、郑州、杭州、湖州、重庆和上海的新开工未售库存去化周期分别为46.4个月、40.9个月、22.8个月、22.8个月、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个月，整体去化压力大。

　　一面是库存去化周期仍在上升，一面是房住不炒红线难破。杨科伟表示，上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限等。从下半年政策来看，房地产信贷政策将整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。

　　从地方政策来看，杨科伟认为，下半年房地产市场政策仍以稳为主，从保市场主体出发为市场减压。地方因城施策，调控政策或将继续维稳，限价政策或将进一步放开，短期内放松限购、限售的可能性不大。

　　杨科伟还表示，因疫情对经济的影响，地方放松楼市动力较大，未来还应加强相关监管。他建议，房企融资环境分类放松，对于高杠杆、高负债经营的房企以及拿地激进的房企，仍要监督企业有序去杠杆或稳杠杆。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。部分城市或在现有限贷政策框架内适度放松限贷，其中，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例都是可以考虑的选项。不过，认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。