新“国五条”出台后　我市二手房交易呈现高峰

核心提示

     进入3月，市房地产交易登记中心大厅，每天有200多人排队办理房屋交易手续；12366纳税服务热线每天接100多个电话询问新“国五条”个税新规。那么，我市房产交易中需要缴纳的个税具体是什么政策，记者走访了相关部门。

　　１.房屋中介：买、卖房者都比平时多

　　石榴园大街一家房屋中介信息部，一名工作人员说，3月份，来登记房源的和购买者比平时增多了，而且有房屋继承、赠予以及原来一些买了房还没有过户的，都在打听缴税方面的事儿。前来登记的房源，多数是房主第一套之外的房子。

　　在另一家房屋中介信息部，负责人马女士经营该信息部已有10年了。对于近期房屋交易的变化，她说，进入3月份，从卖房者和买房者的表现看，有点儿人心惶惶的感觉。在3月18日，一名买了一套二手房的买主因为当天没有办理过户手续，晚上打好几个电话问她是否听说缴税方面的变化。次日又来信息部说，因为没有办过户，担心缴税比例提高，他一夜没睡好。

　　马女士说，3月份，她经手的房屋交易量确实比平时高。登记房源者增多，买房者也增多，与往常比，她感觉有点儿不正常。“羊毛出在羊身上，房主连中介费都不想出，这20%的税款，他们会缴吗？”马女士说，一般情况下，房主卖的房子，多是说好多少钱才交易，其他的费用不愿多出。而签过契约，房款已经给过房主的买房者，自然需要缴这份税款，所以更为关注交易税的变化。

　　总之，拥有房子的房主们倒不是很担心，最差的结果是，大不了少卖点儿钱。而买房者确实有些担心，交易税增加，就等于增加了买房的成本。

　　马女士还说，当然，房屋交易中也有其他情况。比如几天前，一房主将一套原本准备卖40万元（120多平方米、带有地下室）的房子，以36万元的价格出手了。原因是，该房主准备买新房子，担心自己新买的房子成为第二套房，契税高，就赶紧“处理”该套房子。还有的房主和买房者在观望中，等有了确切信息再作决定。

　　胜利街南段一家二手房出售出租信息部的郭女士表示，这个月，卖房者和买房者增多了，多是听说交易税的变化而行动的，有的人可能并不了解具体的政策。也有人分析，从某方面说，交易税的变化说不定会一定程度地抬高房价。

　　２.市房地产交易登记中心：全额1%或差额20%目前可“任选其低

　　3月1日出台的新“国五条”规定，出售自有住房，个税应严格按照“转让所得20%计征”。3月25日上午，市房地产交易登记中心大厅，挤满了前来搭乘房屋交易政策“末班车”的市民。据现场工作人员介绍，近段时间，每天排号都排到二百多号，人多时队伍排到了大厅外面。大厅里还张贴出通知，因存量房交易量剧增，为了方便更多的市民办理手续，新区市民中心也已开通过户手续办理。

　　“从3月1日新政出台后，前来过户的市民一下子增多了，以前每天住房过户不足50套，现在的交易量是之前的5倍还要多。”市房地产交易登记中心办公室主任曹新德说。据他介绍，按规定购买时间满 5年的住房（144平方米以下）对外销售时免征营业税，有很多交易双方为免缴营业税一直没有办理过户手续，新政出台后，他们担心交易成本会增加得更多，就赶紧来办理过户手续了。还有的人是为了搭乘政策的“末班车”，选择近期交易。

　　曹新德表示，我市房价一路看涨，如果按差额20%征收个税，交易成本将大增，这是二手房过户出现井喷的主要原因。例如，按原来个税全额1%缴纳，房子买时20万元，卖时30万元，只需缴纳3000元个税，若按新规差额20%缴纳，就是2万元。

　　曹新德说，现在新“国五条”只是精神贯彻下来了，我市具体的细则尚未出台，现在交易缴纳个人所得税可“任选其低”，即如果卖家无法提供房产原值凭证，个税征收可以在交易差额的20%与交易全额的1%间“任选其低”。他表示，购买时间较短的房屋交易差额较小，但购买不足5年的住房对外销售将全额征收营业税，因此在实际的交易中，几乎没有人选择差额20%缴纳个税。按规定，144平方米以上的住房购买满5年仍需缴纳营业税，当前这类房屋交易时要求缴纳个税和营业税的计算标准一致，即二者同选差额或全额。另外，契税和营业税暂不受新规影响。

　　“按规定个税应由卖房者承担，实际上卖房者往往通过合同约定或提高房价的方式，将个税转嫁给了买房者。新规意在打击投资者，不过也会在一定程度上影响到刚性需求。”曹新德表示，交易双方争取搭上政策的末班车，造成二手房市场短期内出现交易高峰，长期的情况则要看我市日后出台的具体细则。

　　３.市地税局：按20%征“个税”早有规定我省暂按1%执行

　　面对市民街头巷议讨论“征收20%的个税”焦点话题， 3月25日上午，记者走进市地税局了解情况。在市地税局12366纳税服务热线办公室，市民的咨询电话一个接一个，3名工作人员应接不暇。接线员李宏伟介绍，自从新“国五条”政策颁布后，打电话咨询相关政策的市民比较多，一天最多时她接到咨询电话达到100多个。其中，老百姓最关心的是自己房子销售时，是不是要按照20%征个税。

　　对此，市地税局所得税科工作人员王继亮介绍，二手房转让中应征收的个税，按转让所得的20%计征，这被很多老百姓解读为“按差价的20%征税”，其实这并不确切。按转让所得的20%计征个税，并不是新规定。早在2006年，国家税务总局就下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对如何计算转让所得有明确规定。卖房后应该缴多少税、怎么计算纳税额，都非常明确。

　　他进一步解释，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效证件，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按20%征收个人所得税。其中，转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　另外，转让住房的纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按规定对其实行核定征税。目前，我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例暂按1%执行。     

　　同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。王继亮强调，新“国五条”政策的出台，其实是对现有二手房税收政策的重申和强调。所以，转让按20%征个税，并不是新的税收政策。对于二手房征收个税1%与按差价的20%作对比，得出“交易成本将大增”的说法并不准确。此说法只是个框算，大城市二手房交易上述对比较为明显，但三四线城市要因人而异，因房而异，毕竟新乡的房价不像北京、上海那样暴涨。

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