第二批集中供地规则持续细化 央企成土拍市场拿地“主力军”

　　“两集中”供地作为2021年的热门话题备受关注。

　　第二批集中供地还在进行当中，相对于第一批集中供地而言，第二批集中供地走的些许艰难，不少城市出现延期出让、终止挂牌、地块流拍等现象。

　　据统计，目前有11座城市已经完成第二批次土地出让，成交总金额2688.5亿元。从成交结果中看，第二批集中供地中，民企身影明显减少，央企成拿地“主力军”。

　　半数城市完成出让 央企渐成主流

　　各大城市第二批集中供地走得更加艰难。据中国网地产统计，截止发稿时间，有11城已经完成土地出让，9城发布土地挂牌公告，仅剩郑州、宁波未发布挂牌公告。

　　从已经完成土地出让的城市来看，厦门、长春、福州、天津等11城合计挂牌518宗地，成交353宗地块，成交总金额达2688.5亿元。除厦门平均溢价率达25%外，其余城市基本以低溢价率甚至底价成交；长春、无锡、福州等多个城市均有地块流拍或提前终止出让，土拍市场整体降温明显。

　　值得注意的是，与第一轮土拍相比，第二批集中供地中拿地较多的均为央企。

　　其中，中海以85.46亿元竞得天津市3宗地块、中铁37.55亿元竞得天津6宗地、金茂35亿元斩获青岛8宗地、中国铁建74.32亿元摘得苏州2宗住宅用地。此外，五矿、保利、华润、招商蛇口、中国铁建、北京城建等均有斩获。

　　此外，本次拿地较多的民企为龙湖，分别在天津、合肥、无锡、长春、苏州、成都等地均有斩获，成交金额超百亿。

　　多城调整土拍规则上海加入“随机值”

　　在第二批集中供地中，多个城市土拍规则的修改制定与第一批不同。据不完全统计，在第二批集中供地的过程中，深圳、苏州、天津、济南等10余个城市曾先后发布延期土地出让的公告，在修改土拍规则后，重新挂牌出让。

　　经过梳理发现，不论是与第一批集中供地相比，还是各个城市之间调控政策的变化，第二批“两集中”供地规则有共性，也有特性。其中，禁马甲、竞品质、限制土地价格的溢价率、审核购地金额的来源以及房企资质，成为各大城市的共识。

　　与第一批集中供地相比，第二批供地在溢价率方面更加严格。多城住宅用地溢价率上限调整为15%。其中，北京规定整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%；天津地块溢价由不高于50%下调至不高于15%；深圳地块溢价率上限由45%降至15%等。

　　其次，严格竞买准入机制，审核参拍房企的开发资质；对房企参拍地块进行限制，禁止马甲公司参与，提高拿地公平性，降低市场热度；建立购地资金来源审查制度，竞买方资金来源应为自有资金。

　　此外，部分城市取消了竞自持、竞配建、无偿代建等规则，更加侧重建筑品质的保障。据统计，目前深圳、成都、广州还有竞自持规则，但天津、杭州已经取消；济南、广州取消了竞配建规则，厦门、长春还在执行。成都还在实施竞人才房规则。

　　在第二批集中供地中，部分城市上调保证金比例、禁止合作开发，提高房企参拍门槛。据悉，苏州保证金比例统一上调至50%，南京部分地块禁止合作开发。而武汉新的竞拍规则显示，在竞拍达到出让最高价仍有竞争的，转为竞一次性付款。

　　除了共性之外，部分城市因城施策，开始试点现房销售。其中，在北京挂牌的43宗地块中，大兴黄村海户新村地块引人关注，该地块引入“竞现房销售”试点，当竞价达到合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积；当可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，转入竞高品质建设方案。需要注意的是，所在楼栋需在拿到竣工备案表后整栋现房销售。而杭州也有10宗地明确要求现房销售。

　　上海更是触发新规则，引入“随机值”。9月13日晚间，上海发布第二批集中供地详细公告称，当竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同，将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

　　换句话说，一旦在一次书面报价阶段出现竞买人相同报价的，系统将自动产生一个随机值，并被纳入后续平均价的计算过程中，之后出价最接近这个平均值的房企就能拿到地块。

　　由此可以看出，房企在上海拿地的随即行将增加，考验的不仅是拿地的房企的实力，更多了运气的成分。

　　保利投顾研究院也表示，全国多城第二批集中供地规则的改变，更加聚焦于“控溢价”“房企资质”和“住房品质”上，意味着调控从单纯“稳住地价”向“稳住实际地价”转变。

　　规则生变 房企该如何突围？

　　从上述规则中可以看出，相对于第一批次集中供地而言，第二批次两集中供地规则更加严格。两集中供地规则的不断调整，对房企提出了更大的考验，企业只有合理分配现金流、提高融资能力、改变拿地策略才能在竞争中突围。

　　首先，面对两集中土拍政策，房企内部投拓人员要提高自身专业度。集中供地新政下，城市研究、拿地策略、产品体系等的精准判断，都将会对企业拿地成效产生重大影响。

　　其次，在现金流方面，房企应拓展销售渠道，合理运用营销战略，加快库存去化速度，提高变现能力，回笼资金；同时寻找更多的融资渠道，双管齐下。

　　第三，提高产品品质。房企要不断提升软实力，为市场提供更好的设计、具有更好居住体验、更过硬质量的住宅，只有高品质产品的保障，才能赢得更多购房者的信赖。

　　第四、制定符合公司的发展规划，多元化布局和发展，提高企业抗风险能力。房企可以紧盯国家发展规划，在租赁市场、物管服务、老旧小区改造、社区养老等领域中寻求更大的发展机遇。

　　第五、合作共赢，多渠道拿地发展。房企要突破现有拿地模式，可以通过城市更新、合作开发、收并购等多元化的拿地模式来拓展土地储备。在这一过程中，房企可以增大拿地优势，实现抱团取暖，也可以抵御风险。