“关注住房租赁市场乱象”系列二： 人民楼视丨确保中低收入者“住有所居” 租金调控剑指“囤房”涨价

编者按：近日，长租公寓平台因资金链断裂、经营不善等出现倒闭破产的案例明显增加，使得住房租赁当事人权益受损，行业发展进入调整期。长租公寓平台为何接连“暴雷”？租客、房东如何维护自身合法权益？住房租赁市场如何实现健康有序发展？正值《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见，《人民楼视》通过走访行业一线、采访专家学者，探寻长租公寓乱象背后原因，为行业良性发展建言献策。

 

租房价格是影响“租房一族”选择房屋的重要因素之一。

回想起2018年7月北京的涨价潮，家住北京市常营附近的小冯还心有余悸。在这次涨价潮中，他选择用“搬家”对冲房租的上涨，从中国传媒大学周围，向东搬至临近北京的河北省燕郊镇。

像小冯这样受涨价影响向外迁移的租户不在少数。近日，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》（简称《意见稿》）。《意见稿》针对租房价格，提出 “地方应建立住房租赁指导价格发布制度”“对于租金上涨过快的，可采取必要措施稳定租金水平”等。

租金的过快上涨将会带来哪些影响？为何《意见稿》会对租金“过快上涨”予以关注？哪些群体将受益？对此，记者采访多名行业专家和机构分析者，对上述问题进行探讨。

回顾：2018年部分城市房租单月涨幅同比超20%

2018年7月，多个一线城市住房租金曾普遍出现短期过快上涨情况。

相关数据显示，2018年7月，北京房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%，处于过去五年来的较高水平。同期成都房租同比涨幅达31%，而广州和深圳次之，分别为30.7%和30.5%。

受涨价影响，不少“北漂”不得不向外迁移，重新选择离日常生活圈较远的区域居住。

小冯告诉记者，当时正是和房东谈房屋续签的时候，房东以周围房子普遍涨价为由，提出要涨房租。“4千多的房子每月要涨1100元。当时也刚毕业几年，看看自己的收入想想还是搬家得了。”

当前，与房贷、租金等相关的住房成本支出已成为居民消费的重要组成部分。房租的过快上涨，对居民消费的直接影响不容忽视。

对于此轮“涨价潮”，有业内专家提出，房租大幅上涨将对居民消费产生直接影响。若房租上涨持续，影响居民物价，将可能出现抑制内需的情况。同时，更多中低收入者无法在城市继续生活，不仅影响居住的公平性，还会影响一座城市对人才的吸引力、多样性和竞争力。

一线城市租金上涨是一系列动因相互作用的结果。《金融时报》曾指出，租赁市场的供需不平衡，并不只是租赁市场房源供给较少而引起，而是由于供给端和需求端存在结构性矛盾。

据媒体当时观察，多家知名长租公寓平台房源始终充足，即使在短期需求集中爆发的毕业季，也未出现售罄现象。在租房过程中，供给端和需求端的信息不透明，导致二者只能借助中介实现交易；租赁人口向中心城区转移，导致中心城区成交量大，房源显得相对紧张，而郊区房源充足却鲜有人问津。

中国社科院城市与竞争力研究中心发布的分析报告表示，此现象背后反映出住房租赁市场立法滞后，相关市场规欠缺，导致住房租赁市场秩序混乱，租房者权益得不到有效保护。同时，少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场，推高了北京、上海等租赁房源相对不足城市的租金。

对于当时租金快速上涨原因，我爱我家原副总裁胡景晖曾公开发表言论。他表示，为了扩大规模，各大长租公寓运营商，用高于市场正常价格的20％到40％在争抢房源。同时，长租公寓行业通过统一装修、N+1出租（更换客厅属性，改装为可供居住房间）模式，也加剧了租房价格上涨。

专家：克服市场失灵问题 租金调控以解决中低收入者住房为主

作为解决住房需求的主要途径，租房同样是重要的民生问题。此前出现的租金过快上涨现象，受到了政策关注。

在近日发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，针对 “租金过快上涨”情况对应设置了相关措施。《意见稿》指出，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

“租金管控的目的是避免租赁市场的短期大幅波动，对于解决居民特别是中低收入者住房问题具有重要意义。” 中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示。

在采访中，多位专家表示，此次意见主要是以解决中低收入者住房问题。

对于此次政策的主要监管目标，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，《意见稿》针对的核心对象主要是对已掌握大量租赁房源的企业。“相较过去业主直接租赁方式，类似运营长租公寓的租赁企业对租金上涨的预期则会更高。”

况伟大表示，住房租赁市场是解决中低收入者住房问题的主要市场。政府干预租房价格调控、保护租客利益，实际上是为解决这部分群众的住房问题，是克服市场失灵问题。亦是国际通行做法。

记者了解到，稳定租房价格、保护租客利益同样是世界各国关注的重要问题。世界各国普遍将其视作一项重要的民生保障，根据当地的经济发展情况和物价水平，制定了相应的租金涨幅标准，推行廉租房或福利房等政策。

德国在其《住房租赁法》中明确规定，通常情况下3年内房屋租金上涨不得超过20%；美国加州规定，其州内房屋每年的租金涨幅最高不得超过5%，加上当地的通货膨胀率，最终总涨幅不得超过10%；新加坡则通过政府兴建的组屋（政府所有权，公民可以居住99年），建立起组屋+商品房的二元房地产结构，中低收入公民可通过直接购买或租赁组屋解决住房问题。

西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登表示，租金的管控的目的是避免租赁市场的短期大幅波动，将有利于租赁市场的长期健康发展。现实中，不少国家的中央政府或地方政府都对房屋租金的涨幅有着相对较为严格的规定，此类方法都为我们未来相关法规的制定提供了一定的借鉴意义。

此外，在加大住房供给方面，《意见稿》提出鼓励通过新增用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、利用整栋既有房屋用于出租等方式，多渠道增加租赁住房供应。

对此，况伟大表示，多渠道增加租赁住房供给不仅会盘活存量市场，增加供需平衡，而且能够降低和稳定租金和住房价格，可防范住房投机和住房金融风险，有利于建立“房住不炒”长效机制，实现住房市场健康可持续发展。

张大伟认为，不论是发布租赁价格还是调控租金水平，都对各地政府的调控能力形成考验。“政府只有真正掌握一定的租赁房源，否则很难干预租赁价格。此外，从群众的实际需求考虑，则需要加大对城市核心区域或居民主要活动区域的租赁住房供应，提升租赁房屋质量。”