条例第三十六条写道,直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。
如何解读这背后释放的政策信号?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“稳租金”的导向比较明确,可能将成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”。
严跃进说:“我们过去对租赁市场很少提‘稳租金’这样一个概念。整个租赁市场不断发展壮大以后,租金跟房价一样也是需要稳定的。干扰租金价格的一些行为,比如房东、租赁企业恶意去涨租等,未来肯定是不允许的。”
住房租赁指导价格发布制度将有助于稳定租赁市场。不过,中原地产首席分析师张大伟指出,在实际落地过程中,由于租赁房源的非标性比买卖房源还要强,所以所谓“指导价格”需要更加精细,核心城市的核心城区更需要“指导价格”这一把“标尺”。
张大伟说:“大部分租房者承租的房源都是非标准的,很多甚至是以间为单位的。如果仅靠几个指标来确定租金的指导价格显然是不够的,还是要更科学、更细化。另外,从租金价格走势来看,所谓的‘指导价格’更适合在一些核心城市的核心城区里来做指导。”
另外受到关注的一项制度是,条例中第三十八条提出,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。这是一项全新举措。
严跃进认为,根据《住房租赁条例(征求意见稿)》,住房租赁合同要网签备案,有了备案,租金、押金等的监管自然也不是难题。“租房合同只要纳入监管,相应的租金就可以纳入监管。也要学习一些优秀城市的做法,比如杭州现在已经提出对存量委托房源需要缴交风险防控金30%。一旦长租公寓企业出现一些问题,用风险防控金制度可以对冲一些风险。”
业内人士指出,和买卖市场相比,租赁市场由于监管难度相对较大,监管部门投注的目光比较少,例如整个市场有多少房源在出租、租赁的交易量有多少等,至今也没有较为权威的数据进行定期公布。
随着住房租赁市场不断壮大,监管急需跟上,包括如何应对租赁企业资金池、跑路风险、如何应对突发公共卫生事件这样的新问题,都需要在这次的《住房租赁条例(征求意见稿)》中有所补充,并在未来打上“补丁”。
在张大伟看来,租赁市场的健康是房地产市场健康的一个重要组成部分,只有租赁市场稳定了,买卖市场才能稳定,当下租赁市场的确存在部分问题,但随着政策的重视,租赁市场的稳定可以预期。