房贷到底选择固定利率还是浮动利率？

文｜叶书利

房贷计算开始变换参照物了，那么老百姓到底应该选择固定利率还是浮动利率呢？

坦白说，这是一个取决于自己的决定，没有统一答案的疑问。

金融术语总是难懂，所以咱们简单点说。

你我手中房贷的定价方式正在改变：之前由央行的基准利率决定，现在转向以LPR来决定，这便是所谓的房贷换锚。

举个例子加以说明：你现在于中国建设银行有一笔20年期的房贷，贷款利率为基准利率上浮10%，那么你现在这笔贷款的利率便是4.9%×（1+10%）=5.39%，于是你这笔贷款现在的利率由央行发布的基准利率加上上浮或折扣度来决定。

现在的换锚指的便是你的房贷定价将转向LPR定价。

根据国家的相关规定，3月1日起，在2020年1月1日前已经发放的商业性房贷，不包括公积金房贷，房贷利率定价方式皆需再确定。

再调整中，房贷贷款者有两种选择：固定利率或LPR定价。

还是以上述个案为例：你现在于中国建设银行有一笔20年期的房贷，贷款利率为基准利率上浮10%，那么你现在这笔贷款的利率便是4.9%×（1+10%）=5.39%。如果以后的房贷定价方式选择固定利率，即以目前的5.39%为基准，以后还贷时都以当前的5.39%计价，一直不变。

或者选择LPR定价。

LPR定价指的是，以后你还房贷时，房贷利率的定价由相应的“LPR利率+加点”来决定。

比如以上述个案为例，2019年12月的五年期以上LPR利率为4.8%，因此以后你的房贷的加点数值便是当前你的房贷利率5.39%-4.8%=0.59%。鉴于LPR定价一般约定的周期为一年，因此以后每年你的房贷利率计算方式如下：前一年12月发布的LPR利率+0.59%。

比如今年2月央行发布5年期LPR已下调5BP至4.75%，如果到了今年12月还是4.75%，那么明年你的房贷还贷利率便是4.75%+0.59%=5.34%，低于当前的5.39%。

不过值得注意的是，LPR定价中还可分为贷款期限五年以上和贷款期限五年以内两种。区别在于，LPR的对应值不同：贷款期限五年及以上的房贷，新一年贷款利率由上一年12月发布的五年期LPR利率+加点来构成，而贷款期限五年以内的房贷合同则由上一年12月发布的一年期LPR利率+加点来构成。

回到核心问题了，现在各大银行已开始启动房贷换锚行动了。那么对于老百姓到底该选择固定利率还是LPR定价？

首先，这个问题压根就没有统一答案，更多地应由每个人自己根据个人情况及对未来的判断来作出选择。

其次，市场化的过程便是一个还权于民的过程。还权于民时，老百姓也应该作好“自己的事自己来决策”的主人翁意识，而不是一遇到什么事，便向外人去寻求统一答案。

事实上，本次的房贷换锚，从政策的角度来说，便是一次利率市场化的推进过程。

回到问题本身，虽然没有统一答案，但到底该选择固定利率还是LPR定价，在决策考量时，下述三大因素是考量关键，可作为思考逻辑的参考。

A,未来利率趋势是向上还是向下？

一句话：未来的市场利率，其趋势是向下还是向上？如果向下，毫无疑问，中长期房贷来说，选择LPR定价肯定更适合，以便及时享受利率下行时的红利，毕竟固定利率的话，便享受不到利率下行的红利了。相反，如果是未来利率趋势是向上，相应地，LPR也必会向上，那么，固定利率便更适合，以便提前锁定房贷利率，从而未来利率向上时，自己的房贷利率不变而可以享受到红利。

还是以上述个案为例：现在你的房贷利率是5.39%，如果选择固定利率，那么未来你的房贷一直是5.39%。如果十年后，利率上行到8%时，可以想像，LPR也会在8%附近，毕竟LPR更市场化一些。因此届时你的房贷利率计价方式是固定利率，不管届时的LPR是8%还是10%，你的房贷利率还是5.39%。相反，如果届时你选择的是LPR定价，那么你届时的还贷利率就是8%或10%左右。

反之亦然，如果十年后利率下行到3%，今天你选择固定利率的话，届时你的还贷利率还是5.39%。如果今天你选择LPR定价，那么届时你的还贷利率就是3%左右。

B,未来中长期趋势来看，中国社会会不会发生通货膨胀？

如果CPI向上的话，相应地，利率必然向上。相反，未来CPI总体向下，利率也会向下。而利率向上或向下，会直接影响你今天到底应该选择固定利率还是LPR定价。

C,房地产政策走向。

未来中国房地产调控的政策走向如何呢？因为这会直接影响LPR的走向：调控加严时，LPR利率向上，即使央行降息，也可定向上涨。相反，调控放松时，LPR利率向下。

这篇文章可能会招致一些人的骂声，毕竟在没有独立思考能力者的眼中，他们渴望一个统一答案，而不是思考逻辑，因此觉得此文章内容皆是废话，但请注意，如果你没有思想，那么摆在你面前的一切文字也失去了光芒。