丁祖昱论新十年:不动产时代已然来临

2020-01-02 10:02:00 来源: 腾讯网 评论:0 点击:  收藏
12月31日,“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海举行,4000余名业内人士现场聆听了易居企业集团CEO丁祖昱的分享。据悉,自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已举办4届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

2020,行业、企业规模双见顶

对于丁祖昱在今年年初给出的2019年楼市十大预测,随着一年的结束,市场也给出了判断。如今回看,对于2019年楼市十大预测,在此次发布会上,丁祖昱复盘与总结:对了八个半。

 

 

对于2019年楼市十大预测,丁祖昱复盘与总结:对了八个半。

其中,“货币放水难解楼市之渴”、“购买力下降了,刚需房要注意了”、“地价还会降,房企今年可以抄底”、“租赁行业面临大洗牌,‘背靠房企大树’才能活下去”、“看好物业管理行业,短期不看好养老地产行业”等预测得到市场一定程度上的验证。

诸如“货币放水难解楼市之渴”的预判,2019年,央行进行两次降准,分别是1月份下调大型商业银行等金融机构人民币存款准备金率1个百分点,9月份全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,两次共释放超2万亿流动性。丁祖昱表示:“虽然放水,但没放到房地产。”

诸如“租赁行业面临大洗牌,‘背靠房企大树’才能活下去”的预判,实际上,今年长租公寓频频爆雷,截至目前,已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。而背靠雄厚资金实力的房企系长租公寓,虽受到整体市场影响,部分企业的长租业务出现收缩状况,但并未出现生存问题。

此外,“看好物业管理行业,短期不看好养老地产行业”的预判,今年依然是物业公司上市大年。截至目前,已有9家物业公司赴港上市,1家物业企业成功登陆A股,另有一家物业借壳上市。丁祖昱表示,物业市场是今年中国房地产市场最大的亮点,但养老地产还在探索阶段。

对于今年房地产市场的整体表现,丁祖昱总结为“五难”:投资难,融资更难;卖房难,买房更难;企业难,政府更难;交付难,维权更难;长租难,商办更难。

那么,进入2020年,房地产行业又会面临哪些变化?楼市将走向何方?开发商又该如何应对?

“2020年,房地产行业和企业增长非常有限,当然不排除部分企业继续增长,部分企业出现下调。”对于2020年的展望,丁祖昱认为,将出现“行业规模、企业规模双见顶”的情况。

按照惯例,对于2020年楼市,丁祖昱提出了十大预测,分别为:政策既要防上涨,又要防下跌;继续放水,楼市不是受益者;行业规模、企业规模双见顶;深圳不会涨,长三角空间大;加速去库存、销售依赖渠道;拿地不急,全年都是窗口期;兼并收购,大鱼开始吃大鱼;仍看好物业,但是企业开始分化;租赁变天,还需寻找新模式;看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。

未来十年,房地产是中国最大制造业

一直以来,房地产和制造业被视为此消彼长的两极,由于行业的金融属性,房地产占据了较大的市场资源和资金,房地产挤压制造业的相关言论也一度甚嚣尘上,房地产也被排除在制造业外。

不过,在剔除房地产的投资属性后,房地产投资可以稳就业、稳投资、稳金融、保增长。此外,房地产投资还可以通过拉动前后周期产品需求,带动制造业投资增长。

数据显示,2018年制造业的城镇从业人数为7186万人,而房地产加建筑业的城镇从业人数达5052万人。具体来看,2018年,房地产加建筑业的主营收入远高于制造业内主要行业的主营收入。比如,房地产加建筑业达32.2万亿规模,与排名第二的计算机、通信和其他电子设备行业相比,高出21.4万亿。

 

 

丁祖昱称,未来,房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。

基于此,丁祖昱称,2010年至2019年,国内商品住宅销售面积为120.2亿平方米,商品住宅销售金额为82.2万亿元;而未来十年(2020年至2029年),预测商品住宅销售面积、销售金额将分别达130亿平方米和150万亿元的体量。

随着2019年即将结束,中国房地产将走进全新的“贰零年代”。在长效机制、房住不炒号召下,住房由投资属性回归消费属性。在丁祖昱看来,未来十年,房地产业也将由服务业变为制造业,甚至是中国最大的制造业。

“增量仍未结束,而存量刚起步。未来,房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。”丁祖昱表示。

此外,丁祖昱还指出,未来十年,人口、需求变化将是房地产行业面临的最大挑战。“未来十年,购房主力人口将减少6100万,上世纪20、30、40年代出生的老人,养老地产需求弱,50后、60后将正式退出买房人群,70后、80后购房更多是因为二孩,90后购房仍是刚需。目前,90后自有住房拥有率占46%,尚未购房的90后购房意愿高达90%。而00后即将迈入购房行列,目前该群体有1.6亿人,占全国总人口的12%。”

基于此,丁祖昱指出,未来十年,房地产行业的产品也应适应需求变化而加速创新。比如,如何做出更符合市场需求的二孩房、更适合小家庭居住的小户型产品,以及针对90后、95后的需求,阳台、厨房等功能空间如何配置,甚至车位的配置规范也都可能需要修改。

在此背景下,丁祖昱表示,面对行业洗牌,未来十年,房企也将全方位升级。房企最核心的还是看融资能力,在行业利润有限的环境下,相比融资能力,对融资成本的把控更为重要;在投资能力上,房企要追求零库存的目标,再过三年,对比土储规模意义不大,土储结构更为重要;在产品能力上,房企需要按照新生代人群的标准需求去定制产品;在开发能力上,房企按照制造业要求,降本提质方面还有空间,特别是在原材料供大于求的情况下;在营销能力上,精准高效是营销的重点;在服务能力上,如何在当下行业服务水平已达到高标准的前提下,继续提升服务水平,将是房企需要思考的问题。

易居升级新十年愿景 全面拥抱“不动产”时代

“未来十年,全国不动产市场规模将达500亿平方米,让不动产动起来,将成为不动产市场价值的最大释放。”丁祖昱表示。

实际上,伴随着中国城市化进程的成熟,一方面,房地产大开发时代还远未结束,现有的行业规模依旧可以持续十年;另一方面,以大开发、高周转为主导的房地产增量市场,在未来十年中,也将逐步过渡到以不动产运营和管理为主导的存量市场。

基于此,易居选择向“不动产时代”看齐。值得一提的是,在此次跨年发布会现场,易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻指出,易居已不仅仅只满足于做一个最好的“服务生”。新的十年愿景里,易居立志成为中国不动产行业“科技赋能、智慧服务”的奋斗者、整合者和领导者。

在此背景下,易居将推动区块链、人工智能、大数据等前沿信息技术在不动产垂直领域的落地创新和融合应用,借助这些新动能,来实现服务的智能化、高效化。

新京报记者 张晓兰 图片提供 易居

责任编辑:李昕

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