一手房价格倒挂引疯抢 开发商发债过猛面临偿付危机

2018-08-06 08:48:20 来源:  评论:0 点击:  收藏
  两个多月前,一名98岁老奶奶带着140万积蓄在杭州大江东旭辉宝龙东湖城买了一套89平米的房屋,全款,自住。一时间,“98岁老太太杭州全款买房,你凭什么不努力?”的励志格言在全国蔓延。

不过,大部分人并没有这位老太太那样幸运,当时旭辉宝龙东湖城推出了177套房,却有3000人参与摇号,中签率只有6%。而造成这种现象的原因就是一二手房“倒挂”。

这是上半年热门二线城市房地产市场的一个缩影,《华夏时报》记者走访了杭州、武汉、成都、南京等地,由于政府对新房限价,同一区域二手房价格高于一手房的现象普遍存在,出于“买到就赚”的心理,一批房源往往能吸引高于其几倍的人登记。

而另一方面,政策的调控还在持续加码,上半年近二十个城市陆续加码楼市调控政策,限购、限售范围不断扩大、力度不断加强,延伸到三四线城市,如丹东、宜昌、济阳等城市加入限购限售队伍。

政策收紧也让开发商面临“钱紧”的难题,业内人士表示,现在银行在给开发商放贷的时候十分谨慎,这让许多房企的现金流面临困难。另外,2015年-2016年房地产融资环境宽松时企业大量发行债券,并于2018年-2021年集中到期,不少企业面临集中偿付的风险。

热门二线城市中签率低

6月14日,南京河西新城区域三个项目开盘,共1475套房源,报名人数高达21138人,约14个人抢一套房。其中佳兆业城市广场共485套房源,吸引了12591人登记,约27个人抢一套房。另外两个项目中签率也都没有超过15%。

这种情况在杭州、武汉也同样存在,6月11日,杭州市国立公证处官网上公布了旭辉宝龙东湖城于6月3日取得预售许可的80套房源摇号结果,3990人报名,却有3910人陪跑,中签率只有2%,而就在一个月前,那位98岁老奶奶全款在这里买了一套89平米的户型,舆论哗然。

5月上旬,《华夏时报》记者在武汉走访了各个区域代表性楼盘,中签率普遍在三成左右,汉阳四新等热门地区则更低。

市场火爆的情况下,购房前先验资已经成为常态。6月14日南京河西开盘的三个项目都要求按照最低单套房源总价的八成额度来验资,提供本人名下由南京范围内银行出具的“存款证明”照片,自报名之日冻结5天。佳兆业城市广场需验资240万,海珀滨江需要340万,升龙桃花园著450万。其中海珀滨江在官方微信公众号上强调,开盘当天持号人应在两分钟内选定房源,并当场签订房屋的《商品房认购协议》,付清八成房款。如果两分钟内没有选完房,就会丧失选房机会。

在杭州萧山区,中旅名门府的验资条件也较为苛刻,购房意向者要在指定的银行网点开设个人账户,存入相应现金存款,刚需存款90 万,改善型客户最多需存款300万,并提供前述指定银行的存款证明书或验资确认书。存款不得用于其他消费,若于公示结束日前存款余额低于要求验资的存款金额,将取消摇号及选房资格。

杭州某楼盘为了筛选出精准客户甚至在售楼处门口设置了关卡,只有带齐了资料才可进入。工商银行在该项目售楼处旁边做起了开户和缴存业务。

一二手房倒挂

整个上半年,热点二线城市新房成了“香饽饽”,而造成这种“一房难求”局面是因为一二手房价倒挂。

6月14日南京佳兆业城市广场开盘均价3.5万元/平米,根据房天下数据,其前期已交的房子,在二手房市场均价卖到5万元/平米。也就是说,如果买到最小的87平米户型,可赚到130.5万元,如果选到最大的141平米户型,可赚211.5万元。

位于萧山的望海潮在6月下旬推出的156套房源均价约3.2万元/平米,包含精装修,而他旁边不到一百米的华瑞晴庐,毛坯房已经卖到了3.5万元/平米,精装更是超过4万元/平米,这还是2013年交房的小区。

按照市场价和备案价8000元/平米的落差,买到望海潮89平米户型立刻就可以赚71.2万,如果选到128平米户型可赚102.4万。

在武汉一二手房倒挂最为严重的汉口永清地块一二手房价格相差1.5万元/平米。去年在武汉硚口区购买了二手房的李先生告诉记者,买二手房并非他最初的意愿,但由于新房很难摇到号,只能买二手房。

多地实行购房摇号政策

在业内人士看来,一手房是调控价格,二手房才是市场价格。

在杭州、武汉、南京、成都、西安等地,政府会对区域内一手房源的价格进行限制,如果开发商报价过高,将很难取得预售证。而一二手房“差价”形成了“僧多粥少”的局面,一个项目往往吸引几倍于房源数量的客户前往登记。去年武汉、杭州、南京等城市屡现“炒卖房号”、收“茶水费”等现象,对此,今年上半年多个城市推出了摇号选房的政策。

3月30日,西安市出台了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》,明确规定,意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。3月31日,成都市也在原有政策基础上进行了加码,新增了刚需家庭优先摇号排序选购商品住房的内容。

4月4日,杭州市出台了《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》,规定杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作。4月4日后取得预售证的商品住房项目中,意向客户登记数超过推出房源数的,应当公证摇号售房;意向客户登记数少于推出房源数的,不需要公证摇号售房。

5月24日,南京市发布了《关于做好公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作的通知》,对公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作提出要求,与此同时,南京市公证协会同时制定了《商品住房摇号现场监督公证业务操作指引》的附件。

武汉虽然没有强制要求公证摇号,但倡导采取公证摇号方式公开销售,并且需要将40%的房源用作刚需客户优先选房。

制定装修价格规避限价

在政府限价的情况下,买房签订“双合同”已成为约定俗成的习惯。

所谓“双合同”即在购房合同之外还要再签订一个装修合同,《华夏时报》记者在武汉、杭州、南京均遇到类似情形。

武汉大部分项目均需要签订“双合同”,其中装修价格2000元-5000元/平米不等,以位于黄陂区的北辰蔚蓝城市为例,该项目5月21日开盘价格为1.08万元/平米,其中包括毛坯价为8800元/平米和装修价2000元/平米。

其装修合同上显示,乙方自愿委托甲方对该房屋进行装修,双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的房屋价款仅为该房屋毛坯房价款,该房屋装修价款由乙方另行向甲方支付。然而,交房条件还是以《武汉市商品房买卖合同》为准,即甲方取得该房屋所在楼宇的工程验收备案证明即表明该房屋及其装修工程达到了交付条件。如乙方验收时对装修工程提出异议,甲方可以整改,但不影响该房屋及装修工程的交付。

也就是说,即便开发商未能按照装修合同的事项进行,只要房屋达到政府规定的毛坯房交付条件,购房者也没有理由不验收。

因中签率只有2.4%曾被舆论推上风口浪尖的杭州华夏四季彼时开盘销售均价为2.5万元/平米,其中包含了2万元/平米的毛坯价格和5000元/平米的装修价格。记者在其营销中心看到,装修标准仅包含墙面、地板、门窗等一些硬装,床柜、家电等是没有的,经粗略计算,价值最多2000元/平米。

调控持续收紧

部分城市市场过热的同时,政策的“严打”也毫不手软。

2018年上半年,各地楼市调控迎来小高潮,并且从一二线城市向三四线城市蔓延。

在中央层面,5月19日,针对部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住建部印发通知,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并表示要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持调控政策的连续性稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

6月28日,针对房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,住建部联合七部委印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

在地方层面,上半年有超过70个城市先后发布地产调控新政,值得一提的是,宜昌、丹东、徐州等三四线城市也加入了调控队伍。

从2017年底开始,宜昌房价经历了连续6个月的上涨,为遏制快速上涨的房价,维护房地产市场的平稳发展,6月3日宜昌紧急发布限售令,规定自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。

整体来看,上半年三四线城市成交量全面上升。今年年初至5月15日,三四线城市累计成交面积同比上升13%。而根据易居研究院数据,三四线城市均价“破万”已经持续了10个月。

债务危机

政策继续收紧,开发商也出现资金紧张的问题。

2015年下半年以来,基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势,公司债发行规模猛增。

根据海通证券的统计,通过分析2015年地产企业发行公司债的期限结构,约44%的地产公司债采用了3+2年期限结构,4%的采用3+3年模式,2016年发行的地产公司债中,分别有18%和7%的债券公司采用了2+1年和2+2年的期限结构,这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。

这意味着,2015年-2016年发行出来的地产债,使得2018年和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。其中,存续地产债中,2018年需偿付规模为1613亿元,2019年-2021年逐年增加,需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

某投资机构财务总监告诉记者,目前来看,房企大部分债务都需要新的融资来偿还,而并不宽松的融资环境可能会造成较大的偿债压力。

2018年以来,房企融资进一步收紧,6月中上旬,10家房地产企业中止了公司债的发行,累积金额接近500亿元。

银行贷款方面,对于开发商的授信政策基本是建立白名单制度,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

在国内融资难度较高的情况下,海外融资成为房企的热衷选项。而上半年海外融资也受到一定限制,5月17日,国家发改委和财政部发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,据国家发改委相关负责人表示,近两年注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是,这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,申请备案登记的外债规模偏大,动辄五六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。

紧张的融资环境,使得房企债务违约的险情频频出现。最受关注的便是中弘股份,根据其7月19日公告,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额约44亿元,全部为各类借款。中弘股份目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法,并且在全力筹措偿债资金。

除此之外,鲁商置业因资金问题而被交易所问询,天房发展在天房2号债务到期的最后一天终于有惊无险地偿付。

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