重新定位新乡房地产市场

2012-07-09 15:29:43 来源:  评论:0 点击:  收藏

尽管目前中央和地方各级政府都已出台了刺激国内房地产市场的各种政策措施,但新乡房地产市场的低迷、不景气状况依然难以扭转。刺激房地产市场的组合政策效应难以显现,在一定程度上表明了各方利益仍在彼此博弈...


    尽管目前中央和地方各级政府都已出台了刺激国内房地产市场的各种政策措施,但新乡房地产市场的低迷、不景气状况依然难以扭转。刺激房地产市场的组合政策效应难以显现,在一定程度上表明了各方利益仍在彼此博弈,也突出了牛年国内房地产市场的政策难题。房地产商应该怎样努力,才能对新乡房地产市场的健康发展产生积极的影响。记者通过走访新乡的房地产市场发现了一些问题,本文拟通过以下三个方面,为读者和业内人士分析判断新乡房地产市场提供一些线索和资料。

    产品定位不明确

    从2006年起,新乡房地产市场开始出现了大量的高层住宅楼,但是这些住宅楼是否适应新乡,值得商榷。

    近几年随着外地开发商进驻新乡,高层住宅在新乡开始成为主流,点式楼、板式楼的概念开始充斥着市民的眼帘。

    在采访中记者观察到,目前我市高层建筑楼房一般分为“板式楼”和“点式楼”两种。板式楼最大的特点是每户住宅都能够南北相通,通风效果好;点式楼的特点是每一层都有若干户共同围绕一组公共竖向交通设施形成的楼房平面,这种楼房一般比较高,一般是一梯四户到一梯八户。

    众所周知,虽然高层住宅可以节约用地,但小区的容积率一般都比较高。特别是以“点式楼”为代表的高层住宅,起源于一些土地资源紧缺的大城市,由于这种建筑可以大大地提高土地利用率,在北京、深圳、香港等地极为盛行。但这种住宅由于设计的原因,不可能做到户户朝南,因此不是很理想。

    相比高层住宅,6层左右的多层住宅受到市场的热捧,以去年为例,新乡楼市的高层住宅一片低迷,但是多层住宅销量却异常火暴。大多数市民表示,他们更喜欢选择6层左右的多层住宅。相对于高层住宅,多层住宅楼的优点,就是公摊面积少、业主付的公摊费用低,因为公摊费用低,物业管理费相对就便宜,多层住宅不需要像高层住宅那样需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资,所以相对省钱。为什么相对于多层来讲,高层住宅的得房率和入住后的物业成本要高出许多,还这么受开发商的青睐?业内人士道出了其中缘由:大量的上高层、小高层住宅建筑,除去能够节约土地成本这一能够拿得上台面的理由外,对房地产开发商来说开发高层建筑能够使其利益最大化,也是暴利驱使房地产商大量开发高层住宅的重要原因。

    在采访中,记者发现许多楼盘的户型设计也不甚合理,有的楼盘为了兼顾各类消费者的需求,恨不得把户型设计得从一室一厅到四室二厅都有,看半天却不知其主打户型是什么,可以说,户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。因为随着房地产市场逐渐走向成熟,细分市场的划分更加合理,针对不同人群定位更加明确,开发商应该根据楼盘的具体位置,对其开发的楼盘进行合理的户型设计,只有进行合理的人群定位,才能有针对性地进行营销,然而这些在新乡房地产市场却鲜少见到。

    绿化、景观错位

    近几年,随着市民对居住环境的要求逐年提高,各个房地产商也卯足了劲儿在小区的绿化景观上做文章,你用南方的桂花树,我就去空运夏威夷的花,你建造喷泉,我就整个水系公园,有的小区为了标榜高档还整个足球专用草坪。但是,一般草坪的使用寿命一般为3至5年,到期就需更新换植,单就维护费用来讲就是一笔不小的数字。现在很多房地产开发商都把园林绿化错误地理解为多铺草坪,并且有一种过分追求大面积草坪的倾向。整个住宅区虽然一片绿色,但难得看到几棵树。在夏季的烈日下,业主只能坐在家中看看绿草,体味不到“大树底下好乘凉”的意境。

    随着外地的一些房地产公司入住新乡,不仅带来了先进的建筑文化,也使一些具备地方特色的绿化、景观落户新乡。但是,在采访中记者发现,有些景观设计、绿化由于南橘北枳,没有和新乡市的天气和人文环境结合起来,在落户新乡后却是叫好不叫座。

    在绿化植被方面,南方小区绿化可以做到四季常绿,而在新乡冬天的气温最低可达零下10摄氏度,这就对景观设计提出了不同要求。对于这些细节的问题,开发商需要注意,要知道这些树木的维护成本今后是要加在物业成本里面的。新乡的庭院设计可以强调其四季变化的特点,因为北方有很多具有鲜明季节特色的植物,如乔木、灌木等,一年四季,红、绿、黄,色彩变化很丰富;我们可以在一些小区看到,由于没有考虑到天气原因,很多树刚栽时郁郁葱葱,可到冬天却是枯枝败叶,有的甚至到来年还需补种,这对于后期的业主的物业成本大大增加。

    南方,更多强调水的特点,如湖面、小溪、小河,甚至点状的池塘,其景观设计多以水为主打,因为南方的水系景观多为利用周边河流,维护成本很低。但是在新乡,景观水系要么为地下水、要么是自来水,这对于新乡这个缺水的北方城市来讲,就不仅仅是浪费的问题了。

    房地产品牌水分大

    近期,有读者向本报反映,现在房地产的广告五花八门,让消费者看后不知所云,对其开发的楼盘也是云山雾罩,并向记者举出了某房地产公司“傲视云海,极目云天”和“路遥知马力,日久见实力”的广告语。

    但是,我市的大多数房地产企业对于品牌的认识仍然是肤浅的,企业总是将注意力集中在如何向消费者叫卖自己的楼盘,总是将希望寄托于好听的名字、好看的画面表现、唯美的文案、极具诱惑力的广告语上。(这点,我们从大街小巷、报纸杂志上大大小小的房地产广告就能看出端倪。)房地产广告可谓极尽广告人之能势,最华丽的辞藻、最煽情的言语都能在这里找到。

    虽然,房地产品牌在与消费者达成购买协议之前,需要给消费者以全方位的品牌体验,但是过于浮夸的广告宣传又如何能让人相信,并作出选择呢?房地产的购买决策是绝对理性的,是经过深思熟虑综合考虑后的决定,而不是一时冲动之举。因此,房地产企业想要获得如万科一般的高溢价能力,不在于表面有多么花哨,多么精美绝伦,而在于卓越的品质,综合的品牌体验。

    对于我市的房地产开发商来讲,房地产品牌卖的就是以优质产品为基础的综合的品牌体验,是过程中可能为消费者所带来的全部体验。必须要重视其品牌建设,只有这样在面对日渐成熟、理性的消费者时,才能为企业带来真正的价值,才能够为品牌累积资产,为企业创造价值和更高的收益。
   


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