郑州龙湖首块土地拍出天价 每平米成本约1.1万元

2012-07-12 09:57:11 来源: 郑州晚报 评论:0 点击:  收藏

  在连续几日的阴雨之后,昨日天气异常得热,中午12时,郑州市气象台就发布了高温橙色预警,称当日下午市区最高温度将在37℃以上。

  犹如当日的天气,今年以来,郑州新区前两块商住房地块在起始价平淡成交后,昨日上午挂牌的第三块,也是郑州新区龙湖地区的第一块普通商住房用地入市,引来了7家开发商的激烈竞争,在郑州新区土地储备交易中心最终以每亩地价936.12万元成交,被郑州市轨道交通置业有限公司纳入囊中。

  记者 胡审兵

  

  声音

  目前开发商拿地属于战略性的

  记者昨日查阅了今年以来郑州新区商住房用地成交情况,昨日的交易火爆是今年以来的第一次,前两块商住房用地都是以无竞争、起始价成交。

  对此,河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为,近期,不光是在郑州,在北京等一些城市均陆陆续续爆出高价地的消息,这说明随着市场回暖,一些开发商在去库存化后,手里积攒了一些资金,同时对市场预期有了新的判断。这样,有些开发商就会有拿地动作,这和我国当前房地产市场形势是一致的。

  对于是否会出现高地价下一步推升高房价的问题,李晓峰认为存在这种可能,“但也会存在变数,开发商项目开盘入市需要结合当时的市场、具体情况进行分析”。李晓峰指出,虽然当前仍然属于房地产市场的调控时期,但开发商拿地属于战略性的,因为一个项目的开发周期较长,而项目的具体价格定位则属于战术性的,属于对未来走势的判断。

  A

  龙湖地块

  22轮争夺龙湖地区首块地

  昨日挂牌的第一块地为郑政新出(2012)9号地,位于九如路东、龙湖中环南路北,宗地面积37671.39平方米(折合56.51亩),容积率小于1.7,建筑限高24米,建筑密度小于28%,绿化率大于35%,挂牌起始价为37400万元,加价幅度为500万元。

  根据挂牌规则,当日挂牌时间10时截止时,如果有竞买人表示愿意继续竞价,转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。

  到10时挂牌截止时,该地块已经过了3轮竞争,价格已升至39900万元,比起始价高出了2500万元。转入现场竞争后,3号和1号轮番把价格抬到42900万元。第7轮,4号竞买人加价500万元至43400万元,随后6号把价格一笔1500万元的单子直接又抬到44900万元。随后3号、2号、4号、6号轮番加价,到了第13轮以后,各家竞买人都以每次500万元的幅度小心加价了,虽然市内温度低,但仍不时有人擦汗、不停地喝水,空气也让人感到紧张。

  2号、3号、4号不停地相互加价,其间第16轮把价格加到49900万元的4号竞买人不停地出去打电话,后来在第20轮、第22轮再次出手后,其他竞买人不再继续往上跟。最终,上午11时,在主持人连续3次询问“还有没有人继续加价”后,该地块以历时1小时、争夺22轮的结果,以52900万元成交,竞得者为郑州市轨道交通置业有限公司。

  记者随后了解到,该地块吸引了包括永威置业、郑州建投、正商、建业、通利等7家开发商参与。

  房价成本约每平方米1.1万元

  据参与此次竞拍的永威置业常务副总经理马水旺介绍,该地块要求配建廉租回购房6400平方米、社区办公及物业等用房1000平方米,还需要无偿为政府建设四个一工程用房,即一个居民文体活动中心、一个警务工作室、一个卫生服务站和一个离退休人员管理服务站用房。按此投资估算,每亩地还需要另外增加150万元的建筑成本,该地块商品房销售价格将来每平方米低于2万元可能就会发生亏损。

  经营城市实战专家、深圳王牌城市研究策划有限公司董事长上官同君大致测算,该地块每平方米楼面地价为8260元。如加上按多层的建安成本、报建费用、管理成本、税收,成本每平方米约在11000元。如果是市场化开发的房地产项目,2013年下半年入市的话,售价估计要在每平方米2万元以上。

  【算账】

  房价将不低于2万/平方米

  郑州永威置业有限公司也参与了龙湖首块土地竞拍,永威置业常务副总马水旺在其新浪微博中用了一个词:“揪心”。马水旺说,参与竞买的开发商,有通利、正商、建业、名门、郑州市建投和轨道置业,实力都不可小视。

  据悉,龙湖首块住宅用地的容积率为1.7,建设密度<28%,绿地率>28%,按照每亩地价936.1万元算,在此基础上还需交4%的契税、耕地占用税,建设一个居民文体活动中心,一个警务工作室,一个卫生服务站和一个离退休人员管理服务站用房,建10%的廉租房由政府按成本价回购。“按此投资估算,每亩需增加150万元的建筑成本,因此实际的土地成本应为1086万元/亩。”

  马水旺表示,实际上,由于受规划限制,昨天出让的龙湖首块土地的商品房可售面积只有5.67万平方米,预计楼面价将突破10900元/平方米,再加上建筑安装费、利息、销售税金和人员成本等相关费用,该地块商品房销售价低于20000元/平方米就会亏损。

  对此,郑州市轨道交通有限公司有关负责人表示,轨道置业是该公司的全资子公司,主要负责对地铁沿线的土地、物业进行房地产开发,盈利用于弥补建设资金。“龙湖地区的地铁配套前期工程已经启动,公司对龙湖地区的开发非常有信心,竞得的地块将建高端住宅。”

  郑州房地产进入龙湖时代

  上官同君介绍,2002年8月23日,郑东新区CBD内环第一批土地招拍挂进入市场,标志着郑州市房地产市场用了10年,跨过107(指老107,现在的中州大道);2004年5月1日前后,CBD内环金成地产、伟业财富广场上市交易,房子均价每平方米2680元;2004年10月20日,CBD奥林匹克花园入市,房价每平方米3300元。如今是2012郑州新区龙湖区域建设大幕拉开,龙湖作为郑州最高端的商务区、最高端的商住区,寸土寸金炙手可热的龙湖地块,出现高价地是正常的。

  上官同君预计,本次龙湖土地挂牌成交价格每亩936.12万元,按理说远比业内对于龙湖未来地价的预测要低得多,随着龙湖土地紧锣密鼓地进入市场,这个片区是郑州未来最高端的区域,地价节节攀高,业内可拭目以待。 

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